Sep 24, 2026 · by BalayHub Admin · 7 min read
Makati vs BGC Condo Investment: Prices, Rents, Yields (2026)
Makati vs BGC condo investment: ₱194,772 against ₱198,063 per sqm, rents by unit type, yields of 5.8% and 6.0%, tenants, vacancy and the foreign cap.
The Makati vs BGC condo investment question comes up in almost every first conversation with an overseas buyer, and the honest answer is that the two districts are priced within a few percent of each other and differ in almost everything else: the age of the buildings, the size and depth of the units, the kind of tenant, and how quickly a unit resells. Our price index puts Makati at ₱194,772 (about $3,100 / €2,730) per square meter to buy and ₱943 (about $15 / €13) per square meter a month to rent, and Taguig, which for condo purposes means BGC and its McKinley and Uptown neighbors, at ₱198,063 and ₱987 (about $3,160 to $16 / €2,780 to €14). That is a gross yield of 5.8% against 6.0%, a difference that vanishes inside the sampling noise. This guide puts real listing prices and rents beside each other by unit type and explains where the two markets actually part ways.
The same square meter, two different products
Makati's stock is older and wider. The listing price sample runs from a ₱2.64 million (about $42,100 / €37,000), 24 square meter studio at Jacinta Enclave and a ₱4.25 million (about $67,700 / €59,600) unit at The Linear in San Antonio to ₱14.5 million (about $231,000 / €203,000) for a 43 square meter studio at Park Terraces, and on the one bedroom side from ₱7 million (about $112,000 / €98,100) at One Central and ₱7.4 million (about $118,000 / €104,000) for a furnished loft at Eton Parkview Greenbelt to ₱24.5 million (about $390,000 / €343,000) at Amorsolo Square and ₱25 million (about $398,000 / €350,000) at One Rockwell West. Two bedrooms span ₱9.2 million (about $147,000 / €129,000) at Jazz Residences to ₱142 million (about $2.26 million / €1.99 million) for a 237 square meter unit at Edades Suites, with a median of ₱42.5 million (about $677,000 / €596,000) on six listings. Building level pricing shows the same spread: The Beacon at ₱2.9 million to ₱5.5 million (about $46,200 to $87,600 / €40,700 to €77,100), San Lorenzo Place at ₱3.7 million to ₱9.6 million (about $59,000 to $153,000 / €51,900 to €135,000), One Rockwell resales at ₱11.9 million to ₱35 million (about $190,000 to $558,000 / €167,000 to €491,000), Two Roxas Triangle near ₱493,000 (about $7,860 / €6,910) per square meter.
BGC is newer and tighter. The bands in our guide to condo prices per square meter in Taguig and BGC put the core at ₱260,000 to ₱350,000 (about $4,140 to $5,580 / €3,650 to €4,910) per square meter, McKinley and Forbes Town at ₱150,000 to ₱290,000 (about $2,390 to $4,620 / €2,100 to €4,070) and the ultra luxury towers at ₱430,000 to ₱620,000 (about $6,850 to $9,880 / €6,030 to €8,690), with listed examples such as a 58 square meter two bedroom at Madison Park West at ₱16.2 million (about $258,000 / €227,000) and a 38.5 square meter one bedroom at Park McKinley West at ₱13.5 million (about $215,000 / €189,000). The cheap end of Taguig, the DMCI communities on the C5 side at ₱90,000 to ₱120,000 (about $1,430 to $1,910 / €1,260 to €1,680), has no Makati equivalent inside the city limits, which is one reason the citywide medians look so close: Makati's median blends Bel-Air and San Antonio, Taguig's blends BGC and Acacia Estates.
The practical rule: for the same budget, Makati buys an older, larger unit in an established building; BGC buys a newer, smaller unit in a tower that is still under warranty.
Rents by unit type
| Unit | Makati median rent | Taguig / BGC median rent |
|---|---|---|
| Studio | ₱19,500 (about $311 / €273) | ₱35,000 (about $558 / €491) |
| One bedroom | ₱35,000 (about $558 / €491) | ₱40,000 (about $637 / €561) |
| Two bedroom | ₱50,000 (about $797 / €701) | ₱80,000 (about $1,270 / €1,120) |
| Three bedroom | ₱175,000 (about $2,790 / €2,450) | ₱130,000 (about $2,070 / €1,820) |
The figures are median asking rents from our sample, 57 rental price points in Makati and 45 in Taguig. Two things stand out. BGC studios and two bedrooms command a large premium over Makati's, because the Taguig sample is dominated by furnished units in the Fort while Makati's includes the unfurnished stock of San Antonio, Poblacion and Bel-Air. And the three bedroom line flips, because Makati's large units sit in Rockwell and Salcedo and rent to executives at prices BGC's newer three bedrooms have not reached.
Put the rents against the prices. A Makati one bedroom at the ₱10 million (about $159,000 / €140,000) sample median rented at ₱35,000 (about $558 / €491) grosses 4.2%. A BGC one bedroom at ₱13.5 million (about $215,000 / €189,000) rented at ₱40,000 (about $637 / €561) grosses 3.6%. A Makati studio at The Beacon or San Lorenzo Place bought around ₱4 million (about $63,700 / €56,100) and rented at ₱19,500 (about $311 / €273) grosses 5.9%, and that is where the small investor's money has gone for a decade. The taxes that come off the top, including the 25% final tax on a non resident's gross rent, are in our guide to condo investment for foreigners.
Tenants and vacancy
Makati rents to the widest tenant base in the country: bank and corporate staff on Ayala Avenue, embassy and expatriate households in Salcedo and Legazpi, and the Poblacion crowd of young professionals and creatives. Units below ₱30,000 (about $478 / €421) a month let quickly and steadily, and the district has decades of landlords, brokers and building administrators who know the routine. BGC rents to a narrower and better paid pool, multinational and BPO managers, foreign executives and families near the international schools, at higher rents with higher expectations: furnished, new, with a gym and a pool. A BGC unit that is unfurnished or in an older tower can sit empty while its furnished neighbor lets in a week.
Vacancy therefore behaves differently. Makati's studio and one bedroom stock has the shortest gaps between tenants; BGC's premium two bedrooms have the longest, and the investor who buys one is buying capital preservation with a tenant attached, not an income stream. Our plain look at rental yields across Philippine cities shows the same pattern in every business district.
Resale and the foreign cap
Both districts resell better than anywhere else in the country, and BGC's newer towers carry the brand premium when they change hands. The limit that matters to a foreign buyer is the 40% foreign ownership cap per condominium corporation, and it binds harder in BGC, where several towers sold heavily to overseas buyers at launch. In Makati the cap is rarely a problem outside Rockwell and the Salcedo towers popular with expatriates. Ask the property management office for the current percentage in writing before you reserve; the foreign buyer's guide covers the rest of the purchase.
Which to choose
Buy in Makati for income and turnover: a studio or one bedroom in Salcedo, San Antonio or Poblacion at ₱4 million to ₱10 million (about $63,700 to $159,000 / €56,100 to €140,000), rented unfurnished or lightly furnished to the local professional market, with a yield around 4% to 6% gross and a building whose track record you can read. Our guide to where to buy a condo in Makati names the districts and towers.
Buy in BGC for the asset and the tenant profile: a furnished one or two bedroom in the core or Uptown at ₱13 million to ₱25 million (about $207,000 to $398,000 / €182,000 to €350,000), let to corporate tenants at ₱40,000 to ₱80,000 (about $637 to $1,270 / €561 to €1,120), with a lower yield and a stronger resale story, and the Taguig and BGC shortlist as the starting list. Split investors often do both: the Makati studio for the cash flow and the BGC one bedroom for the long hold.
Whichever side you take, compare the specific unit's price per square meter against the district band before you sign, on the price per square meter tool, and browse what is actually for sale this week in the Makati condo listings and the Taguig condo listings.
Prices and rents are asking figures from BalayHub's listing price sample and building pages as of September 2026, not appraisals or achieved returns. This article is general information, not investment advice.
Dollar and euro figures are approximate conversions at ₱62.8 per US dollar and ₱71.3 per euro (ECB reference rates, 2026-09-24).
Frequently asked questions
Is Makati or BGC better for a condo investment?
Makati for income and turnover, BGC for the asset and the tenant profile. Both price near ₱195,000 to ₱198,000 (about $3,110 to $3,160 / €2,730 to €2,780) per square meter with gross index yields of 5.8% and 6.0%, but Makati's older, larger units in Salcedo, San Antonio and Poblacion let quickly at ₱19,500 to ₱35,000 (about $311 to $558 / €273 to €491), while BGC's newer furnished units rent at ₱35,000 to ₱80,000 (about $558 to $1,270 / €491 to €1,120) to corporate tenants with longer gaps and a stronger resale story.
How much is a condo in Makati compared with BGC?
In our sample Makati studios list from ₱2.64 million to ₱14.5 million (about $42,100 to $231,000 / €37,000 to €203,000), one bedrooms from ₱7 million to ₱25 million (about $112,000 to $398,000 / €98,100 to €350,000) and two bedrooms from ₱9.2 million to ₱142 million (about $147,000 to $2.26 million / €129,000 to €1.99 million), with a median of ₱42.5 million (about $677,000 / €596,000). BGC's core runs ₱260,000 to ₱350,000 (about $4,140 to $5,580 / €3,650 to €4,910) per square meter, for example ₱13.5 million (about $215,000 / €189,000) for a 38.5 square meter one bedroom and ₱16.2 million (about $258,000 / €227,000) for a 58 square meter two bedroom.
What are the rents in Makati and BGC?
Median asking rents in our sample are ₱19,500 (about $311 / €273) for a Makati studio against ₱35,000 (about $558 / €491) in Taguig, ₱35,000 (about $558 / €491) against ₱40,000 (about $637 / €561) for a one bedroom, ₱50,000 (about $797 / €701) against ₱80,000 (about $1,270 / €1,120) for a two bedroom, and ₱175,000 (about $2,790 / €2,450) against ₱130,000 (about $2,070 / €1,820) for a three bedroom. The BGC premium reflects furnished units in the Fort; Makati's large three bedrooms in Rockwell and Salcedo still command the highest rents.
Which yields more, a Makati or a BGC condo?
On individual pairs from our sample, a Makati one bedroom at ₱10 million (about $159,000 / €140,000) rented at ₱35,000 (about $558 / €491) grosses 4.2%, a BGC one bedroom at ₱13.5 million (about $215,000 / €189,000) rented at ₱40,000 (about $637 / €561) grosses 3.6%, and a Makati studio bought around ₱4 million (about $63,700 / €56,100) and rented at ₱19,500 (about $311 / €273) grosses 5.9%. Deduct dues, tax, furniture and vacancy, and both districts land at roughly 2.5% to 4.5% net.
Does the 40% foreign ownership cap matter more in BGC?
Usually yes. Several BGC towers sold heavily to overseas buyers at launch and sit close to the cap, so a foreign buyer of a resale unit needs the condominium corporation's written certification of the current percentage before paying a reservation. In Makati the cap is rarely a constraint outside Rockwell and the Salcedo towers popular with expatriates.
Halos sa bawat unang pag-uusap namin sa isang overseas buyer, lumalabas ang tanong na Makati vs BGC condo investment, at ang tapat na sagot ay halos magkasinghalaga ang dalawang distrito, ilang porsyento lang ang agwat, at magkaiba sila sa halos lahat ng iba: ang edad ng mga building, ang laki at lalim ng mga unit, ang uri ng tenant, at kung gaano kabilis ma-resell ang unit. Ayon sa aming price index, nasa ₱194,772 (mga $3,100 / €2,730) per square meter ang bilihan sa Makati at ₱943 (mga $15 / €13) per square meter kada buwan ang upa, at sa Taguig, na para sa condo ay nangangahulugang BGC at ang mga kapitbahay nitong McKinley at Uptown, nasa ₱198,063 at ₱987 (mga $3,160 hanggang $16 / €2,780 hanggang €14). Gross yield iyan na 5.8% laban sa 6.0%, isang pagkakaibang naglalaho sa loob ng sampling noise. Inilalagay ng gabay na ito nang magkatabi ang totoong listing price at upa ayon sa unit type at ipinapaliwanag kung saan talaga naghihiwalay ang dalawang market.
Parehong square meter, dalawang magkaibang produkto
Mas luma at mas malawak ang stock ng Makati. Ang listing price sample ay mula sa ₱2.64 million (mga $42,100 / €37,000) na 24 square meter studio sa Jacinta Enclave at ₱4.25 million (mga $67,700 / €59,600) na unit sa The Linear sa San Antonio hanggang ₱14.5 million (mga $231,000 / €203,000) para sa 43 square meter studio sa Park Terraces, at sa panig ng one bedroom mula ₱7 million (mga $112,000 / €98,100) sa One Central at ₱7.4 million (mga $118,000 / €104,000) para sa furnished loft sa Eton Parkview Greenbelt hanggang ₱24.5 million (mga $390,000 / €343,000) sa Amorsolo Square at ₱25 million (mga $398,000 / €350,000) sa One Rockwell West. Ang mga two bedroom ay mula ₱9.2 million (mga $147,000 / €129,000) sa Jazz Residences hanggang ₱142 million (mga $2.26 million / €1.99 million) para sa 237 square meter unit sa Edades Suites, na may median na ₱42.5 million (mga $677,000 / €596,000) sa anim na listing. Ganoon din ang spread sa building level: The Beacon sa ₱2.9 million hanggang ₱5.5 million (mga $46,200 hanggang $87,600 / €40,700 hanggang €77,100), San Lorenzo Place sa ₱3.7 million hanggang ₱9.6 million (mga $59,000 hanggang $153,000 / €51,900 hanggang €135,000), mga resale sa One Rockwell sa ₱11.9 million hanggang ₱35 million (mga $190,000 hanggang $558,000 / €167,000 hanggang €491,000), Two Roxas Triangle malapit sa ₱493,000 (mga $7,860 / €6,910) per square meter.
Mas bago at mas masikip ang BGC. Ang mga band sa aming gabay sa presyo ng condo per square meter sa Taguig at BGC ay naglalagay sa core sa ₱260,000 hanggang ₱350,000 (mga $4,140 hanggang $5,580 / €3,650 hanggang €4,910) per square meter, sa McKinley at Forbes Town sa ₱150,000 hanggang ₱290,000 (mga $2,390 hanggang $4,620 / €2,100 hanggang €4,070) at sa mga ultra luxury tower sa ₱430,000 hanggang ₱620,000 (mga $6,850 hanggang $9,880 / €6,030 hanggang €8,690), na may mga nakalistang halimbawa gaya ng 58 square meter two bedroom sa Madison Park West sa ₱16.2 million at 38 (mga $258,000 hanggang $606,000 / €227,000 hanggang €533,000).5 square meter one bedroom sa Park McKinley West sa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000). Ang murang bahagi ng Taguig, ang mga DMCI community sa panig ng C5 sa ₱90,000 hanggang ₱120,000 (mga $1,430 hanggang $1,910 / €1,260 hanggang €1,680), ay walang katumbas sa Makati sa loob ng hangganan ng lungsod, at isa ito sa dahilan kung bakit mukhang magkalapit ang citywide median: pinaghahalo ng median ng Makati ang Bel-Air at San Antonio, at ng Taguig ang BGC at Acacia Estates.
Ang praktikal na rule: sa parehong budget, mas luma at mas malaking unit sa established na building ang nabibili sa Makati; mas bago at mas maliit na unit sa tower na nasa warranty pa ang nabibili sa BGC.
Upa ayon sa unit type
| Unit | Median na upa sa Makati | Median na upa sa Taguig / BGC |
|---|---|---|
| Studio | ₱19,500 (mga $311 / €273) | ₱35,000 (mga $558 / €491) |
| One bedroom | ₱35,000 (mga $558 / €491) | ₱40,000 (mga $637 / €561) |
| Two bedroom | ₱50,000 (mga $797 / €701) | ₱80,000 (mga $1,270 / €1,120) |
| Three bedroom | ₱175,000 (mga $2,790 / €2,450) | ₱130,000 (mga $2,070 / €1,820) |
Ang mga numero ay median asking rent mula sa aming sample, 57 rental price point sa Makati at 45 sa Taguig. Dalawang bagay ang kapansin-pansin. Malaki ang premium ng mga studio at two bedroom sa BGC kumpara sa Makati, dahil furnished na unit sa Fort ang nangingibabaw sa Taguig sample samantalang kasama sa Makati ang unfurnished na stock ng San Antonio, Poblacion at Bel-Air. At bumabaliktad ang linya ng three bedroom, dahil nasa Rockwell at Salcedo ang malalaking unit ng Makati at pinapaupahan sa mga executive sa presyong hindi pa naaabot ng mas bagong three bedroom ng BGC.
Itabi ang upa sa presyo. Ang Makati one bedroom sa ₱10 million (mga $159,000 / €140,000) na sample median na pinaupahan sa ₱35,000 (mga $558 / €491) ay may gross na 4.2%. Ang BGC one bedroom sa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000) na pinaupahan sa ₱40,000 (mga $637 / €561) ay may gross na 3.6%. Ang Makati studio sa The Beacon o San Lorenzo Place na binili sa mga ₱4 million (mga $63,700 / €56,100) at pinaupahan sa ₱19,500 (mga $311 / €273) ay may gross na 5.9%, at doon napunta ang pera ng maliliit na investor sa nakalipas na dekada. Ang mga buwis na kinakaltas sa itaas, kabilang ang 25% final tax sa gross rent ng non resident, ay nasa aming gabay sa condo investment para sa mga dayuhan.
Mga tenant at vacancy
Ang Makati ang may pinakamalawak na tenant base sa bansa: mga empleyado ng bangko at korporasyon sa Ayala Avenue, mga embassy at expatriate household sa Salcedo at Legazpi, at ang Poblacion crowd ng mga batang propesyonal at creative. Mabilis at tuloy-tuloy na napapaupa ang mga unit na wala pang ₱30,000 (mga $478 / €421) kada buwan, at may dekada nang mga landlord, broker at building administrator ang distrito na alam ang takbo. Mas makitid at mas mataas ang sahod ng pool ng BGC, mga manager ng multinational at BPO, mga dayuhang executive at mga pamilyang malapit sa international school, sa mas mataas na upa at mas mataas na inaasahan: furnished, bago, may gym at pool. Ang BGC unit na unfurnished o nasa mas lumang tower ay puwedeng manatiling bakante habang ang furnished na katabi nito ay napapaupa sa loob ng isang linggo.
Kaya magkaiba ang kilos ng vacancy. Ang studio at one bedroom stock ng Makati ang may pinakamaikling agwat sa pagitan ng mga tenant; ang premium two bedroom ng BGC ang may pinakamahaba, at ang investor na bibili ng isa ay bumibili ng capital preservation na may kasamang tenant, hindi ng income stream. Ipinapakita ng aming simpleng pagtingin sa rental yield sa mga lungsod ng Pilipinas ang parehong pattern sa bawat business district.
Resale at ang foreign cap
Mas mabilis ma-resell ang dalawang distrito kaysa saanman sa bansa, at may dalang brand premium ang mas bagong tower ng BGC kapag nagpalit ng kamay. Ang limitasyong mahalaga sa dayuhang buyer ay ang 40% foreign ownership cap kada condominium corporation, at mas mahigpit ito sa BGC, kung saan ilang tower ang malaki ang bentahan sa mga overseas buyer noong launch. Sa Makati, bihirang maging problema ang cap maliban sa Rockwell at sa mga tower ng Salcedo na sikat sa mga expatriate. Humingi ng nakasulat na kasalukuyang porsyento sa property management office bago ka mag-reserve; ang natitirang bahagi ng pagbili ay nasa gabay para sa dayuhang buyer.
Alin ang pipiliin
Bumili sa Makati para sa kita at turnover: studio o one bedroom sa Salcedo, San Antonio o Poblacion sa ₱4 million hanggang ₱10 million (mga $63,700 hanggang $159,000 / €56,100 hanggang €140,000), pinaupahan nang unfurnished o bahagyang furnished sa lokal na propesyonal na market, na may yield na mga 4% hanggang 6% gross at building na mababasa mo ang track record. Pinapangalanan ng aming gabay sa saan bumili ng condo sa Makati ang mga distrito at tower.
Bumili sa BGC para sa asset at sa profile ng tenant: furnished one o two bedroom sa core o Uptown sa ₱13 million hanggang ₱25 million (mga $207,000 hanggang $398,000 / €182,000 hanggang €350,000), pinaupahan sa mga corporate tenant sa ₱40,000 hanggang ₱80,000 (mga $637 hanggang $1,270 / €561 hanggang €1,120), na may mas mababang yield at mas matibay na resale story, at ang Taguig at BGC shortlist bilang panimulang listahan. Madalas ginagawa ng mga split investor ang pareho: ang Makati studio para sa cash flow at ang BGC one bedroom para sa long hold.
Alinmang panig ang piliin mo, ihambing ang price per square meter ng partikular na unit sa band ng distrito bago ka pumirma, sa price per square meter tool, at tingnan kung ano talaga ang nabebenta ngayong linggo sa Makati condo listings at sa Taguig condo listings.
Ang mga presyo at upa ay asking figure mula sa listing price sample at building pages ng BalayHub noong Setyembre 2026, hindi appraisal o aktuwal na kita. Pangkalahatang impormasyon ang artikulong ito, hindi investment advice.
Tinatayang conversion lang ang mga halaga sa dollar at euro, sa ₱62.8 kada US dollar at ₱71.3 kada euro (ECB reference rates, 2026-09-24).
Mga madalas itanong
Alin ang mas maganda para sa condo investment, Makati o BGC?
Makati para sa kita at turnover, BGC para sa asset at sa profile ng tenant. Pareho silang nasa ₱195,000 hanggang ₱198,000 (mga $3,110 hanggang $3,160 / €2,730 hanggang €2,780) per square meter na may gross index yield na 5.8% at 6.0%, pero mabilis mapaupahan ang mas luma at mas malaking unit ng Makati sa Salcedo, San Antonio at Poblacion sa ₱19,500 hanggang ₱35,000 (mga $311 hanggang $558 / €273 hanggang €491), samantalang ang mas bago at furnished na unit ng BGC ay napapaupa sa ₱35,000 hanggang ₱80,000 (mga $558 hanggang $1,270 / €491 hanggang €1,120) sa mga corporate tenant, na may mas mahabang agwat at mas matibay na resale story.
Magkano ang condo sa Makati kumpara sa BGC?
Sa aming sample, nakalista ang mga studio sa Makati mula ₱2.64 million hanggang ₱14.5 million (mga $42,100 hanggang $231,000 / €37,000 hanggang €203,000), ang mga one bedroom mula ₱7 million hanggang ₱25 million (mga $112,000 hanggang $398,000 / €98,100 hanggang €350,000) at ang mga two bedroom mula ₱9.2 million hanggang ₱142 million (mga $147,000 hanggang $2.26 million / €129,000 hanggang €1.99 million), na may median na ₱42.5 million (mga $677,000 / €596,000). Ang core ng BGC ay nasa ₱260,000 hanggang ₱350,000 (mga $4,140 hanggang $5,580 / €3,650 hanggang €4,910) per square meter, halimbawa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000) para sa 38.5 square meter one bedroom at ₱16.2 million (mga $258,000 / €227,000) para sa 58 square meter two bedroom.
Magkano ang upa sa Makati at BGC?
Ang median asking rent sa aming sample ay ₱19,500 (mga $311 / €273) para sa Makati studio laban sa ₱35,000 (mga $558 / €491) sa Taguig, ₱35,000 (mga $558 / €491) laban sa ₱40,000 (mga $637 / €561) para sa one bedroom, ₱50,000 (mga $797 / €701) laban sa ₱80,000 (mga $1,270 / €1,120) para sa two bedroom, at ₱175,000 (mga $2,790 / €2,450) laban sa ₱130,000 (mga $2,070 / €1,820) para sa three bedroom. Ang BGC premium ay dahil sa mga furnished unit sa Fort; ang malalaking three bedroom ng Makati sa Rockwell at Salcedo ang may pinakamataas pa ring upa.
Alin ang mas malaki ang yield, condo sa Makati o sa BGC?
Sa mga indibidwal na pares mula sa aming sample, ang Makati one bedroom sa ₱10 million (mga $159,000 / €140,000) na pinaupahan sa ₱35,000 (mga $558 / €491) ay may gross na 4.2%, ang BGC one bedroom sa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000) na pinaupahan sa ₱40,000 (mga $637 / €561) ay may gross na 3.6%, at ang Makati studio na binili sa mga ₱4 million (mga $63,700 / €56,100) at pinaupahan sa ₱19,500 (mga $311 / €273) ay may gross na 5.9%. Ibawas ang dues, buwis, muwebles at vacancy, at parehong lalapag ang dalawang distrito sa mga 2.5% hanggang 4.5% net.
Mas mahalaga ba ang 40% foreign ownership cap sa BGC?
Kadalasan, oo. Ilang tower sa BGC ang malaki ang bentahan sa mga overseas buyer noong launch at malapit na sa cap, kaya ang dayuhang bibili ng resale unit ay nangangailangan ng nakasulat na certification ng condominium corporation sa kasalukuyang porsyento bago magbayad ng reservation. Sa Makati, bihirang maging hadlang ang cap maliban sa Rockwell at sa mga tower ng Salcedo na sikat sa mga expatriate.
Ang pangutana bahin sa Makati vs BGC condo investment moabot sa halos matag unang panag-istorya uban sa overseas buyer, ug ang matinud-anon nga tubag mao nga ang duha ka distrito adunay presyo nga sulod sa pipila ka porsyento sa usag usa ug lahi sa halos tanang butang: ang edad sa mga building, ang gidak-on ug kalawom sa mga unit, ang klase sa tenant, ug kung unsa ka paspas ma-resell ang unit. Ang among price index nagbutang sa Makati sa ₱194,772 (mga $3,100 / €2,730) kada square meter kung paliton ug ₱943 (mga $15 / €13) kada square meter matag bulan kung abangan, ug ang Taguig, nga para sa condo nagpasabot sa BGC ug sa mga silingan niini nga McKinley ug Uptown, sa ₱198,063 ug ₱987 (mga $3,160 hangtod $16 / €2,780 hangtod €14). Kana usa ka gross yield nga 5.8% batok sa 6.0%, usa ka kalainan nga mawala sulod sa sampling noise. Kini nga giya nagtapad sa tinuod nga listing price ug abang matag klase sa unit ug nagpasabot kung asa gyud nagkabulag ang duha ka merkado.
Parehas nga square meter, duha ka lahi nga produkto
Mas daan ug mas lapad ang stock sa Makati. Ang listing price sample nagsugod sa ₱2.64 million (mga $42,100 / €37,000) nga 24 square meter studio sa Jacinta Enclave ug ₱4.25 million (mga $67,700 / €59,600) nga unit sa The Linear sa San Antonio hangtod sa ₱14.5 million (mga $231,000 / €203,000) para sa 43 square meter nga studio sa Park Terraces, ug sa bahin sa one bedroom gikan sa ₱7 million (mga $112,000 / €98,100) sa One Central ug ₱7.4 million (mga $118,000 / €104,000) para sa furnished nga loft sa Eton Parkview Greenbelt hangtod sa ₱24.5 million (mga $390,000 / €343,000) sa Amorsolo Square ug ₱25 million (mga $398,000 / €350,000) sa One Rockwell West. Ang mga two bedroom nagsugod sa ₱9.2 million (mga $147,000 / €129,000) sa Jazz Residences hangtod sa ₱142 million (mga $2.26 million / €1.99 million) para sa 237 square meter nga unit sa Edades Suites, nga adunay median nga ₱42.5 million (mga $677,000 / €596,000) sa unom ka listing. Ang presyo sa lebel sa building nagpakita sa samang spread: ang The Beacon sa ₱2.9 million hangtod ₱5.5 million (mga $46,200 hangtod $87,600 / €40,700 hangtod €77,100), ang San Lorenzo Place sa ₱3.7 million hangtod ₱9.6 million (mga $59,000 hangtod $153,000 / €51,900 hangtod €135,000), ang mga resale sa One Rockwell sa ₱11.9 million hangtod ₱35 million (mga $190,000 hangtod $558,000 / €167,000 hangtod €491,000), ang Two Roxas Triangle duol sa ₱493,000 (mga $7,860 / €6,910) kada square meter.
Mas bag-o ug mas hugot ang BGC. Ang mga banda sa among giya sa presyo sa condo kada square meter sa Taguig ug BGC nagbutang sa core sa ₱260,000 hangtod ₱350,000 (mga $4,140 hangtod $5,580 / €3,650 hangtod €4,910) kada square meter, ang McKinley ug Forbes Town sa ₱150,000 hangtod ₱290,000 (mga $2,390 hangtod $4,620 / €2,100 hangtod €4,070) ug ang mga ultra luxury tower sa ₱430,000 hangtod ₱620,000 (mga $6,850 hangtod $9,880 / €6,030 hangtod €8,690), nga adunay mga nalista nga pananglitan sama sa 58 square meter nga two bedroom sa Madison Park West sa ₱16.2 million ug 38 (mga $258,000 hangtod $606,000 / €227,000 hangtod €533,000).5 square meter nga one bedroom sa Park McKinley West sa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000). Ang barato nga bahin sa Taguig, ang mga DMCI community sa C5 side sa ₱90,000 hangtod ₱120,000 (mga $1,430 hangtod $1,910 / €1,260 hangtod €1,680), walay katumbas sa Makati sulod sa siyudad, nga usa sa mga rason ngano nga daw duol kaayo ang citywide median: ang median sa Makati nagsagol sa Bel-Air ug San Antonio, ang sa Taguig nagsagol sa BGC ug Acacia Estates.
Ang praktikal nga lagda: sa parehas nga budget, ang Makati makapalit og mas daan ug mas dakong unit sa naestablisar nga building; ang BGC makapalit og mas bag-o ug mas gamay nga unit sa tower nga anaa pa sa warranty.
Abang matag klase sa unit
| Unit | Median nga abang sa Makati | Median nga abang sa Taguig / BGC |
|---|---|---|
| Studio | ₱19,500 (mga $311 / €273) | ₱35,000 (mga $558 / €491) |
| One bedroom | ₱35,000 (mga $558 / €491) | ₱40,000 (mga $637 / €561) |
| Two bedroom | ₱50,000 (mga $797 / €701) | ₱80,000 (mga $1,270 / €1,120) |
| Three bedroom | ₱175,000 (mga $2,790 / €2,450) | ₱130,000 (mga $2,070 / €1,820) |
Ang mga numero mao ang median asking rent gikan sa among sample, 57 ka rental price point sa Makati ug 45 sa Taguig. Duha ka butang ang makita dayon. Ang mga studio ug two bedroom sa BGC adunay dakong premium kaysa sa Makati, kay ang sample sa Taguig gidominar sa mga furnished nga unit sa Fort samtang ang sa Makati naglakip sa unfurnished nga stock sa San Antonio, Poblacion ug Bel-Air. Ug nabaliktad ang linya sa three bedroom, kay ang mga dagkong unit sa Makati anaa sa Rockwell ug Salcedo ug gipaabang sa mga executive sa presyo nga wala pa maabot sa mga bag-ong three bedroom sa BGC.
Itapad ang abang sa presyo. Ang one bedroom sa Makati sa ₱10 million (mga $159,000 / €140,000) nga sample median nga gipaabang sa ₱35,000 (mga $558 / €491) mo-gross og 4.2%. Ang one bedroom sa BGC sa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000) nga gipaabang sa ₱40,000 (mga $637 / €561) mo-gross og 3.6%. Ang studio sa Makati sa The Beacon o San Lorenzo Place nga gipalit sa mga ₱4 million (mga $63,700 / €56,100) ug gipaabang sa ₱19,500 (mga $311 / €273) mo-gross og 5.9%, ug didto nag-adto ang kwarta sa gagmayng investor sulod sa usa ka dekada. Ang mga buhis nga kuhaon sa ibabaw, lakip ang 25% final tax sa gross rent sa non resident, anaa sa among giya sa condo investment para sa mga langyaw.
Mga tenant ug vacancy
Ang Makati nagpaabang sa pinakalapad nga tenant base sa nasod: mga empleyado sa bangko ug korporasyon sa Ayala Avenue, mga embassy ug expatriate household sa Salcedo ug Legazpi, ug ang mga batan-ong propesyonal ug creative sa Poblacion. Ang mga unit nga ubos sa ₱30,000 (mga $478 / €421) matag bulan dali ug kanunay nga maabangan, ug ang distrito adunay mga dekada nga mga landlord, broker ug building administrator nga nahibalo sa rutina. Ang BGC nagpaabang sa mas gamay apan mas taas og sweldo nga pool, mga multinational ug BPO manager, mga langyaw nga executive ug mga pamilya duol sa mga international school, sa mas taas nga abang nga adunay mas taas nga gipaabot: furnished, bag-o, adunay gym ug pool. Ang unit sa BGC nga unfurnished o anaa sa mas daan nga tower mahimong magpabilin nga walay sulod samtang ang furnished nga silingan niini maabangan sulod sa usa ka semana.
Busa lahi ang kinaiya sa vacancy. Ang studio ug one bedroom stock sa Makati adunay pinakamubo nga gintang tali sa mga tenant; ang mga premium nga two bedroom sa BGC adunay pinakataas, ug ang investor nga mopalit niini nagpalit og capital preservation nga adunay tenant, dili income stream. Ang among yano nga pagtan-aw sa rental yield sa mga siyudad sa Pilipinas nagpakita sa samang pattern sa matag business district.
Resale ug ang foreign cap
Ang duha ka distrito mas dali ma-resell kaysa bisan asa sa nasod, ug ang mga bag-ong tower sa BGC adunay brand premium kung mabaligya. Ang limitasyon nga importante sa langyaw nga buyer mao ang 40% foreign ownership cap kada condominium corporation, ug mas hugot kini sa BGC, diin daghang tower ang daghang gibaligya sa mga overseas buyer sa launch. Sa Makati talagsa ra nga problema ang cap gawas sa Rockwell ug sa mga tower sa Salcedo nga sikat sa mga expatriate. Pangayoa sa property management office ang kasamtangang porsyento nga sinulat sa dili ka pa mo-reserve; ang giya para sa langyaw nga buyer naghisgot sa nahibilin nga bahin sa pagpalit.
Asa ang pilion
Palit sa Makati para sa income ug turnover: usa ka studio o one bedroom sa Salcedo, San Antonio o Poblacion sa ₱4 million hangtod ₱10 million (mga $63,700 hangtod $159,000 / €56,100 hangtod €140,000), gipaabang nga unfurnished o gamay ra ang muwebles sa lokal nga propesyonal nga merkado, nga adunay yield nga mga 4% hangtod 6% gross ug building nga mabasa nimo ang track record. Ang among giya sa asa mopalit og condo sa Makati nagngalan sa mga distrito ug tower.
Palit sa BGC para sa asset ug sa tenant profile: usa ka furnished nga one o two bedroom sa core o Uptown sa ₱13 million hangtod ₱25 million (mga $207,000 hangtod $398,000 / €182,000 hangtod €350,000), gipaabang sa mga corporate tenant sa ₱40,000 hangtod ₱80,000 (mga $637 hangtod $1,270 / €561 hangtod €1,120), nga adunay mas ubos nga yield ug mas lig-on nga resale story, ug ang shortlist sa Taguig ug BGC isip sinugdanang lista. Ang mga investor nga nagbahin sa ilang kwarta kasagaran mohimo sa duha: ang studio sa Makati para sa cash flow ug ang one bedroom sa BGC para sa long hold.
Bisan asa ka modapig, itandi ang presyo kada square meter sa espesipikong unit sa banda sa distrito sa dili ka pa mopirma, sa price per square meter tool, ug tan-awa kung unsa gyud ang gibaligya karong semanaha sa mga condo listing sa Makati ug sa mga condo listing sa Taguig.
Ang mga presyo ug abang mao ang asking figures gikan sa listing price sample ug building pages sa BalayHub sukad Setyembre 2026, dili appraisal o naabot nga returns. Kini nga artikulo kinatibuk-ang impormasyon, dili investment advice.
Banabana lang ang mga conversion sa dollar ug euro, sa ₱62.8 matag US dollar ug ₱71.3 matag euro (ECB reference rates, 2026-09-24).
Mga kasagarang pangutana
Asa ang mas maayo para sa condo investment, Makati o BGC?
Makati para sa income ug turnover, BGC para sa asset ug sa tenant profile. Ang duha adunay presyo nga duol sa ₱195,000 hangtod ₱198,000 (mga $3,110 hangtod $3,160 / €2,730 hangtod €2,780) kada square meter nga adunay gross index yield nga 5.8% ug 6.0%, apan ang mas daan ug mas dagkong unit sa Makati sa Salcedo, San Antonio ug Poblacion dali ra maabangan sa ₱19,500 hangtod ₱35,000 (mga $311 hangtod $558 / €273 hangtod €491), samtang ang mas bag-o ug furnished nga unit sa BGC gipaabang sa ₱35,000 hangtod ₱80,000 (mga $558 hangtod $1,270 / €491 hangtod €1,120) sa mga corporate tenant nga adunay mas taas nga gintang ug mas lig-on nga resale story.
Pila ang condo sa Makati kumpara sa BGC?
Sa among sample ang mga studio sa Makati naglista gikan sa ₱2.64 million hangtod ₱14.5 million (mga $42,100 hangtod $231,000 / €37,000 hangtod €203,000), ang mga one bedroom gikan sa ₱7 million hangtod ₱25 million (mga $112,000 hangtod $398,000 / €98,100 hangtod €350,000) ug ang mga two bedroom gikan sa ₱9.2 million hangtod ₱142 million (mga $147,000 hangtod $2.26 million / €129,000 hangtod €1.99 million), nga adunay median nga ₱42.5 million (mga $677,000 / €596,000). Ang core sa BGC nagsugod sa ₱260,000 hangtod ₱350,000 (mga $4,140 hangtod $5,580 / €3,650 hangtod €4,910) kada square meter, pananglitan ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000) para sa 38.5 square meter nga one bedroom ug ₱16.2 million (mga $258,000 / €227,000) para sa 58 square meter nga two bedroom.
Pila ang abang sa Makati ug BGC?
Ang median asking rent sa among sample mao ang ₱19,500 (mga $311 / €273) para sa studio sa Makati batok sa ₱35,000 (mga $558 / €491) sa Taguig, ₱35,000 (mga $558 / €491) batok sa ₱40,000 (mga $637 / €561) para sa one bedroom, ₱50,000 (mga $797 / €701) batok sa ₱80,000 (mga $1,270 / €1,120) para sa two bedroom, ug ₱175,000 (mga $2,790 / €2,450) batok sa ₱130,000 (mga $2,070 / €1,820) para sa three bedroom. Ang premium sa BGC nagpakita sa mga furnished nga unit sa Fort; ang mga dagkong three bedroom sa Makati sa Rockwell ug Salcedo mao gihapon ang adunay kinatas-ang abang.
Asa ang mas taas og yield, condo sa Makati o sa BGC?
Sa tagsa-tagsa ka pares gikan sa among sample, ang one bedroom sa Makati sa ₱10 million (mga $159,000 / €140,000) nga gipaabang sa ₱35,000 (mga $558 / €491) mo-gross og 4.2%, ang one bedroom sa BGC sa ₱13.5 million (mga $215,000 / €189,000) nga gipaabang sa ₱40,000 (mga $637 / €561) mo-gross og 3.6%, ug ang studio sa Makati nga gipalit sa mga ₱4 million (mga $63,700 / €56,100) ug gipaabang sa ₱19,500 (mga $311 / €273) mo-gross og 5.9%. Kuhaa ang dues, buhis, muwebles ug vacancy, ug ang duha ka distrito moabot sa mga 2.5% hangtod 4.5% net.
Mas importante ba ang 40% foreign ownership cap sa BGC?
Kasagaran oo. Daghang tower sa BGC ang daghang gibaligya sa mga overseas buyer sa launch ug duol na sa cap, mao nga ang langyaw nga buyer sa resale unit kinahanglan og sinulat nga certification gikan sa condominium corporation bahin sa kasamtangang porsyento sa dili pa mobayad og reservation. Sa Makati talagsa ra nga problema ang cap gawas sa Rockwell ug sa mga tower sa Salcedo nga sikat sa mga expatriate.
Homes you can buy right now
See all listings →
Read next
Commercial Space for Rent Quezon City: Rates by Area (2026)
Commercial space for rent in Quezon City: food stalls from ₱5,500, Cubao ₱800 per sqm, Scout area ₱1,500, Banawe ₱375 to ₱773, and the mall alternative.
Beachfront Condos in Mactan: Prices, Buildings and Rents
Beachfront condos in Mactan: studios ₱1.95M to ₱4.6M, one bedrooms ₱5.9M to ₱8.5M, rents ₱14,000 to ₱52,000, 22 resort buildings and a 10.8% index yield.
Condo Price per Square Meter Taguig and BGC: 2026 Guide
Condo price per square meter in Taguig: ₱90,000 in Acacia Estates to ₱620,000 at the Fort, a ₱198,000 median, rents by unit type and yields by band.