Jun 12, 2026 · by BalayHub Admin · 10 min read
Best Condos in Makati 2026: Where to Buy by District
A 2026 guide to the best condos in Makati, with a district-by-district price ladder and a building-by-building shortlist from Rockwell Center to the Chino Roces fringe. Restate prices as ranges and verify with a licensed professional.
Makati is the address everyone knows and the one where the yield math works hardest against you. It is the country's premier business district, the most prestigious condo market, and, for prime stock, among the lowest-yielding, because buyers pay for location, prestige and corporate-tenant security rather than rental income. Understanding Makati means understanding its price ladder: where you buy on it decides both your entry cost and your return.
This guide breaks down where to buy a condo in Makati in 2026, district by district, with prices, yields and who each suits.
The Makati price ladder
| District | Price per sqm (2026) | Gross yield |
|---|---|---|
| Rockwell Center | ₱280,000 to ₱380,000+ | ~5.1% to 6.9% |
| Salcedo & Legazpi Villages | ₱200,000 to ₱280,000 | ~4.5% to 6% |
| Poblacion / Bel-Air / San Lorenzo | ₱120,000 to ₱160,000 | ~6.5% to 8% |
Notice the inversion: the cheapest district yields the most. Prime cores look attractive on gross but compress to roughly 2.3% to 4.5% net after high purchase prices, HOA dues, parking, vacancy and taxes, a 2 to 3 point haircut. The fringe yields more because rents there haven't been outrun by capital values.
Rockwell Center, the prestige peak
Rockwell Land's Rockwell Center is the most expensive and most self-contained address in Makati, a gated estate around Power Plant Mall, with towers like The Proscenium and One Rockwell. At ₱280,000 to ₱380,000+/sqm it's bought for lifestyle and longer-stay corporate tenants; a 57 sqm 1BR rents around ₱55,000/month, an 89 sqm 2BR near ₱95,000. Stable, prestigious, and the lowest-yield play in the city. Best for prestige end-users and families.
Salcedo & Legazpi Villages, walk-to-office prime
The twin Salcedo and Legazpi Villages are the heart of the Makati CBD, walkable to Ayala Avenue offices, with fast corporate leasing (units turn over in roughly a month). At ₱200,000 to ₱280,000/sqm they're prime mid-luxury, with gross yields of ~4.5% to 6% (net ~3% to 4.5%). Best for professionals who want to walk to work and for steady, blue-chip corporate leasing.
Poblacion, Bel-Air & San Lorenzo, the yield fringe
The fringe corridor is where the income is. Poblacion in particular, Makati's nightlife and dining quarter, reaches 6.5% to 8% gross on lower entry prices (₱120,000 to ₱160,000/sqm) plus short-term and expat demand. Century City on Kalayaan Avenue (Century Properties' Century Spire and the Gramercy cluster) sits alongside. Best for yield- and nightlife-driven investors and younger expats, with the usual short-term-rental caveats on occupancy and regulation.
Developers and transport
The tiers map cleanly to developers: Ayala Land Premier dominates the CBD luxury core (Roxas Triangle, Park Terraces, Garden Towers), Rockwell Land controls Rockwell Center, and Century Properties anchors Century City. The transit anchor is MRT-3 Ayala Station on Ayala Avenue plus the One Ayala intermodal hub, proximity is a value driver, though the line is badly overcrowded at peaks. The Metro Manila Subway is a forward catalyst for the Kalayaan/Century City side (Kalayaan station broke ground in early 2026), but with partial operations pushed toward 2028 to 2029 it is a medium-term, not a 2026, upside.
Who should buy in Makati?
- Prestige end-users and families: Rockwell or Salcedo/Legazpi.
- Walk-to-office professionals / blue-chip leasing: Salcedo or Legazpi.
- Yield and short-term rental: Poblacion / Century City.
- Pure rental yield: look at neighbouring Mandaluyong or Pasig instead, Makati is a prestige and capital-preservation market, not a yield play.
Browse current condos for sale in Makati on BalayHub, and compare it against the rest of the capital in our Metro Manila condo guide. Sanity-check any price with the price per square metre tool. This is factual market research, not investment advice, verify current figures with a licensed professional before transacting.
The Makati building shortlist, district by district
The price ladder above tells you which districts to look at. This part names the towers inside them. Use it as a starting list, not a ranking, and treat any price figure as a range to confirm with a licensed professional before you commit.
Rockwell Center
Rockwell Center sits on a former power-plant site in the Poblacion and Guadalupe Viejo area, a low-density gated estate built around Power Plant Mall. It draws families and executives who want a self-contained, walkable address a short drive from the CBD, and it sits at the upper end of the price ladder.
Rockwell Land developed almost everything here. The newest cluster is The Proscenium at Rockwell, a multi-tower development on Estrella Street whose individual towers each carry their own page: Kirov Tower runs to 58 floors with 203 units, Lincoln Tower and Sakura Tower each hold 492 units across 47 and 47 floors, and Lorraine Tower is the smaller sibling at 45 floors and 331 units. Outside the Proscenium block, Edades Tower climbs 50 floors, and The Manansala anchors the East Block as one of the estate's earlier addresses. These are prestige and end-user buys first.
Century City
Century City runs along Kalayaan Avenue in Poblacion, a compact mixed-use cluster Century Properties built around Century City Mall. It is close to the Poblacion bar-and-restaurant scene and to the CBD, which makes it a magnet for younger professionals and investors chasing compact units.
The headline towers are all Century Properties Group: Century Spire, the 71-floor The Gramercy Residences, the 60-floor The Knightsbridge Residences, the design-led The Milano Residences, and the branded Trump Tower at Century City. Nearby, Vion Tower adds 57 floors on the same Kalayaan corridor. This is also the side of Makati that the planned Metro Manila Subway Kalayaan station may eventually serve, a medium-term factor rather than a 2026 one.
Circuit Makati
Circuit Makati is Alveo Land's estate on the old Sta. Ana racetrack along A.P. Reyes Avenue, built around the Circuit lifestyle mall and a performing-arts theater. It is newer and masterplanned, which suits buyers who want fresh stock with retail and entertainment at the doorstep.
Everything here carries the Alveo Land name. The towers include Kroma Tower in Barangay Carmona, Solstice and its companion listing Solstice at Circuit Makati, Astela at Circuit Makati with 409 units, and Callisto at Circuit Makati. If you want the most recently delivered Makati stock with a built-in lifestyle hub, start your search here.
Ayala Center, Greenbelt and the Ayala Triangle
These towers sit inside Ayala Center, the retail heart of Makati anchored by Greenbelt, Glorietta and the Ayala Triangle Gardens, with Ayala MRT-3 station close by. It is the premium end of the ladder and rewards buyers who value walking to malls, offices and dining.
Ayala Land Premier dominates the new builds: Garden Towers rises 50 floors with 340 units near the Triangle Gardens, Park Terraces and the boutique Park Villas at 45 units sit inside Ayala Center, and the three-tower Greenbelt set on Arnaiz Avenue covers The Residences at Greenbelt, Laguna Tower and Manila Tower at 48 floors each, plus the taller San Lorenzo Tower at 57. Two older Greenbelt-area addresses, Greenbelt Hamilton at 31 floors and Greenbelt Radisson, round out the resale pool.
Roxas Triangle and the Ayala Avenue core
Roxas Triangle sits where Paseo de Roxas meets Makati Avenue at the core of the CBD, steps from the Ayala Avenue office towers. This is some of the most established prime residential land in the city, a long-term prestige play rather than a yield one.
Ayala Land Premier built the trophy addresses: One Roxas Triangle at 51 floors, the newer Two Roxas Triangle at 52 floors and 182 units (with Hongkong Land and BPI), and Park Central Towers with 270 units at the Paseo de Roxas and Makati Avenue corner. Also in the core are Laurean Residences, another Ayala Land Premier address in the CBD, and Alveo Land's The Columns Ayala Avenue at 31 floors, which tends to sit a notch below the trophy tier on entry cost.
Salcedo Village
Salcedo Village is the business-residential grid east of Ayala Avenue, known for the Saturday Salcedo weekend market, Jaime Velasquez Park and a dense mix of offices, condos and restaurants. It is walkable to the CBD and popular with professionals and expats who want to live near work.
The tallest here is Shang Properties' Shang Salcedo Place at 67 floors and 749 units. Megaworld's One Central hits 50 floors across from RCBC Plaza, and the same developer's Salcedo SkySuites runs 32 floors with 253 units. Alveo Land's Escala Salcedo reaches 36 floors, Vista Residences' Salcedo Square holds 30, and Robinsons Land's Signa Designer Residences adds 29. For lighter entry points and rental-led demand look at SMDC's Jazz Residences on Jupiter Street with its large 5,367-unit count, Shang's The Rise Makati, and Federal Land's Oriental Garden Makati.
Legazpi Village
Legazpi Village is Salcedo's quieter twin on the west side of the CBD, centered on Legazpi Active Park and the Sunday Legazpi market. It keeps a calmer street feel while staying inside the business district. The residential stock here is thinner, with Alveo Land's Parkford Suites Legazpi and Megaworld's Paseo Heights two of the names to know.
San Antonio and San Lorenzo Villages
This band of streets around Malugay, Yakal, Kamagong and Chino Roces, just south of the CBD and along Ayala Avenue Extension, carries the deepest run of mid-market towers in Makati. It suits first-time buyers, investors and renters who want CBD access at gentler price points.
SMDC is well represented: Air Residences is a 59-floor, 3,642-unit tower on Ayala Avenue Extension, and Lush Residences adds 22 floors and 674 units off Kamagong. Avida Land clusters here too, with Avida Towers Asten at 31 floors on Malugay, Avida Towers Makati West at 26 floors and 861 units, Avida Towers San Lorenzo at 29 floors on Chino Roces, and Avida Towers Makati Southpoint at 32. Filinvest's Aspire line brings The Linear at 24 floors. Megaworld adds San Antonio Residence at 40 floors and 848 units, the 50-floor Three Central with 672 units, The Ellis, and The Manhattan Square. Rounding out the area are Federal Land's The Estate Makati at 54 floors and 188 units and The Grand Midori Makati.
Chino Roces and the Bangkal-Magallanes fringe
The Chino Roces Avenue (Pasong Tamo) corridor and Barangay Bangkal sit on Makati's southern edge toward Magallanes, a former warehouse strip now filling with residential towers. This is the value end, for buyers and investors who want lower entry costs with reasonable CBD and EDSA access.
Filinvest's Aspire line has 100 West Makati, a 38-floor, 898-unit tower on Sen. Gil Puyat Avenue. SMDC runs three high-density Bangkal projects: Jade Residences at 34 floors and 1,998 units, Mint Residences at 34 floors and 1,966 units, and Red Residences at 31 floors and 1,106 units. DMCI Homes' Fortis Residences sits on the same corridor, Alveo Land's The Lerato holds 112 units in the Pasong Tamo area, and Vista Residences' Laureano di Trevi Towers adds to the supply on Don Chino Roces Avenue.
Guadalupe and the eastern fringe
Guadalupe Viejo lines Makati's eastern edge near J.P. Rizal Avenue and the Pasig River, close to the EDSA-Guadalupe transit point. It holds some of the more affordable Makati addresses and suits commuters who prioritize transport links. The standout here is DMCI Homes' Brio Tower, a 30-floor, 746-unit building.
Where to go next
Pick a district, then shortlist two or three towers and pull current listings. Browse what is live now among condos for sale in Makati, widen the net across the capital on the full buy search, and read how Makati stacks up against the rest of the region in our Metro Manila condo guide. Run any asking price through the price per square metre tool before you make an offer, and confirm every figure with a licensed professional. This is market research, not investment advice.
Ang Makati ang address na kilala ng lahat, pero ito rin ang lugar kung saan pinakamahigpit ang yield math laban sa'yo. Ito ang premier business district ng bansa, ang pinaka-prestihiyosong condo market, at pagdating sa prime stock, isa sa pinakamababa ang yield, dahil ang binabayaran ng buyers ay ang location, ang prestige at ang seguridad ng corporate tenants, hindi ang rental income. Para maintindihan ang Makati, kailangan mong maintindihan ang price ladder nito: kung saan ka bibili sa ladder na iyon, doon nakasalalay ang entry cost mo at ang magiging return mo.
Hinihimay ng guide na ito kung saan bibili ng condo sa Makati ngayong 2026, distrito por distrito, kasama ang presyo, yield, at kung kanino bagay ang bawat isa.
Ang price ladder ng Makati
| Distrito | Presyo kada sqm (2026) | Gross yield |
|---|---|---|
| Rockwell Center | ₱280,000 hanggang ₱380,000+ | ~5.1% hanggang 6.9% |
| Salcedo & Legazpi Villages | ₱200,000 hanggang ₱280,000 | ~4.5% hanggang 6% |
| Poblacion / Bel-Air / San Lorenzo | ₱120,000 hanggang ₱160,000 | ~6.5% hanggang 8% |
Pansinin ang baligtad na sitwasyon: ang pinakamurang distrito ang may pinakamataas na yield. Mukhang maganda ang prime cores sa gross, pero bumabagsak ito sa humigit-kumulang 2.3% hanggang 4.5% net pagkatapos ng mataas na purchase price, HOA dues, parking, vacancy at buwis, bawas ng 2 hanggang 3 puntos iyan. Mas mataas ang yield sa fringe dahil hindi pa naiiwan ng renta ang capital values doon.
Rockwell Center, ang tuktok ng prestige
Ang Rockwell Center ng Rockwell Land ang pinakamahal at pinaka-self-contained na address sa Makati, isang gated estate sa paligid ng Power Plant Mall, na may mga tower tulad ng The Proscenium at One Rockwell. Sa ₱280,000 hanggang ₱380,000+/sqm, binibili ito para sa lifestyle at para sa mga corporate tenant na mas matagal mag-stay; ang 57 sqm na 1BR ay nauupahan sa humigit-kumulang ₱55,000/buwan, ang 89 sqm na 2BR ay nasa bandang ₱95,000. Stable, prestihiyoso, at ito ang pinakamababang-yield na play sa buong lungsod. Pinakabagay sa prestige end-users at mga pamilya.
Salcedo & Legazpi Villages, prime na lakad lang papuntang opisina
Ang magkapatid na Salcedo at Legazpi Villages ang puso ng Makati CBD, lakad lang papunta sa mga opisina sa Ayala Avenue, at mabilis ang corporate leasing (nauupahan ang mga unit sa loob ng halos isang buwan). Sa ₱200,000 hanggang ₱280,000/sqm, prime mid-luxury ang mga ito, na may gross yields na ~4.5% hanggang 6% (net ~3% hanggang 4.5%). Pinakabagay sa mga propesyonal na gustong maglakad papuntang trabaho at sa steady na blue-chip corporate leasing.
Poblacion, Bel-Air & San Lorenzo, ang yield fringe
Nasa fringe corridor ang kita. Ang Poblacion lalo na, ang nightlife at dining quarter ng Makati, ay umaabot sa 6.5% hanggang 8% gross dahil sa mas mababang entry price (₱120,000 hanggang ₱160,000/sqm) at sa demand mula sa short-term rentals at mga expat. Katabi nito ang Century City sa Kalayaan Avenue (ang Century Spire ng Century Properties at ang Gramercy cluster). Pinakabagay sa mga investor na habol ang yield at nightlife, at sa mga mas batang expat, pero may mga karaniwang caveat pa rin ang short-term rental pagdating sa occupancy at regulasyon.
Mga developer at transportasyon
Malinaw ang hati ng mga tier sa mga developer: ang Ayala Land Premier ang naghahari sa luxury core ng CBD (Roxas Triangle, Park Terraces, Garden Towers), ang Rockwell Land ang may hawak ng Rockwell Center, at ang Century Properties ang nag-a-anchor sa Century City. Ang transit anchor ay ang MRT-3 Ayala Station sa Ayala Avenue at ang One Ayala intermodal hub, value driver ang lapit dito, kahit sobrang siksikan ang linya tuwing peak hours. Ang Metro Manila Subway ay forward catalyst para sa Kalayaan/Century City side (nag-groundbreaking ang Kalayaan station noong unang bahagi ng 2026), pero dahil naitulak na ang partial operations papuntang 2028 hanggang 2029, medium-term upside ito, hindi pang-2026.
Sino ang dapat bumili sa Makati?
- Prestige end-users at mga pamilya: Rockwell o Salcedo/Legazpi.
- Mga propesyonal na gustong lakarin ang opisina / blue-chip leasing: Salcedo o Legazpi.
- Yield at short-term rental: Poblacion / Century City.
- Purong rental yield: tingnan na lang ang kalapit na Mandaluyong o Pasig, dahil ang Makati ay prestige at capital-preservation market, hindi yield play.
I-browse ang mga kasalukuyang condo for sale sa Makati sa BalayHub, at ikumpara ito sa ibang bahagi ng kabisera sa aming Metro Manila condo guide. I-sanity check ang kahit anong presyo gamit ang price per square metre tool. Factual market research ito, hindi investment advice, i-verify ang mga kasalukuyang numero sa isang licensed professional bago mag-transact.
Ang shortlist ng mga building sa Makati, distrito por distrito
Sinasabi sa'yo ng price ladder sa itaas kung aling mga distrito ang dapat tingnan. Sa bahaging ito naman, pinapangalanan na ang mga tower sa loob ng mga ito. Gamitin ito bilang panimulang listahan, hindi ranking, at ituring ang kahit anong presyo bilang range na dapat i-confirm sa isang licensed professional bago ka mag-commit.
Rockwell Center
Nakatayo ang Rockwell Center sa dating power-plant site sa Poblacion at Guadalupe Viejo area, isang low-density na gated estate na itinayo sa paligid ng Power Plant Mall. Dito napupunta ang mga pamilya at executive na gusto ng self-contained at walkable na address na maikling drive lang mula sa CBD, at nasa itaas ito ng price ladder.
Halos lahat dito, Rockwell Land ang nag-develop. Ang pinakabagong cluster ay ang The Proscenium at Rockwell, isang multi-tower development sa Estrella Street kung saan may sariling page ang bawat tower: ang Kirov Tower ay umaabot sa 58 floors na may 203 units, ang Lincoln Tower at Sakura Tower ay tig-492 units sa 47 at 47 floors, at ang Lorraine Tower ang mas maliit na kapatid sa 45 floors at 331 units. Sa labas ng Proscenium block, umaakyat sa 50 floors ang Edades Tower, at ang The Manansala ang nag-a-anchor sa East Block bilang isa sa mas naunang address ng estate. Prestige at end-user buys muna ang mga ito.
Century City
Tumatakbo ang Century City sa kahabaan ng Kalayaan Avenue sa Poblacion, isang compact na mixed-use cluster na itinayo ng Century Properties sa paligid ng Century City Mall. Malapit ito sa bar-and-restaurant scene ng Poblacion at sa CBD, kaya magnet ito para sa mga mas batang propesyonal at mga investor na habol ang compact units.
Lahat ng headline towers ay Century Properties Group: ang Century Spire, ang 71-floor na The Gramercy Residences, ang 60-floor na The Knightsbridge Residences, ang design-led na The Milano Residences, at ang branded na Trump Tower at Century City. Sa malapit, nagdadagdag ng 57 floors ang Vion Tower sa parehong Kalayaan corridor. Ito rin ang panig ng Makati na posibleng pagsilbihan balang araw ng planadong Metro Manila Subway Kalayaan station, medium-term factor iyon, hindi pang-2026.
Circuit Makati
Ang Circuit Makati ay estate ng Alveo Land sa dating Sta. Ana racetrack sa kahabaan ng A.P. Reyes Avenue, itinayo sa paligid ng Circuit lifestyle mall at isang performing-arts theater. Mas bago ito at masterplanned, kaya bagay sa mga buyer na gusto ng fresh stock na may retail at entertainment sa may pintuan mismo.
Lahat dito, dala ang pangalan ng Alveo Land. Kabilang sa mga tower ang Kroma Tower sa Barangay Carmona, ang Solstice at ang kapares nitong listing na Solstice at Circuit Makati, ang Astela at Circuit Makati na may 409 units, at ang Callisto at Circuit Makati. Kung gusto mo ng pinakabagong na-deliver na Makati stock na may built-in lifestyle hub, dito magsimula ng search.
Ayala Center, Greenbelt at ang Ayala Triangle
Nasa loob ng Ayala Center ang mga tower na ito, ang retail heart ng Makati na ina-anchor ng Greenbelt, Glorietta at ng Ayala Triangle Gardens, malapit sa Ayala MRT-3 station. Ito ang premium end ng ladder at sulit para sa mga buyer na pinahahalagahan ang paglalakad papunta sa mga mall, opisina at kainan.
Ang Ayala Land Premier ang naghahari sa mga bagong build: ang Garden Towers ay umaangat sa 50 floors na may 340 units malapit sa Triangle Gardens, ang Park Terraces at ang boutique na Park Villas na 45 units ay nasa loob ng Ayala Center, at ang three-tower na Greenbelt set sa Arnaiz Avenue ay binubuo ng The Residences at Greenbelt, Laguna Tower at Manila Tower na tig-48 floors, kasama ang mas mataas na San Lorenzo Tower na 57. Dalawang mas lumang address sa Greenbelt area, ang Greenbelt Hamilton na 31 floors at ang Greenbelt Radisson, ang bumubuo sa resale pool.
Roxas Triangle at ang Ayala Avenue core
Nasa Roxas Triangle ang pinagtatagpuan ng Paseo de Roxas at Makati Avenue sa mismong core ng CBD, ilang hakbang lang mula sa mga office tower ng Ayala Avenue. Isa ito sa pinaka-established na prime residential land sa lungsod, long-term prestige play, hindi yield play.
Ang Ayala Land Premier ang nagtayo ng mga trophy address: ang One Roxas Triangle na 51 floors, ang mas bagong Two Roxas Triangle na 52 floors at 182 units (kasama ang Hongkong Land at BPI), at ang Park Central Towers na may 270 units sa kanto ng Paseo de Roxas at Makati Avenue. Nasa core rin ang Laurean Residences, isa pang Ayala Land Premier address sa CBD, at ang The Columns Ayala Avenue ng Alveo Land na 31 floors, na kadalasang isang antas na mas mababa ang entry cost kumpara sa trophy tier.
Salcedo Village
Ang Salcedo Village ang business-residential grid sa silangan ng Ayala Avenue, kilala sa Saturday Salcedo weekend market, sa Jaime Velasquez Park at sa siksik na halo ng mga opisina, condo at restaurant. Lakad lang ito papuntang CBD at patok sa mga propesyonal at expat na gustong tumira malapit sa trabaho.
Ang pinakamataas dito ay ang Shang Salcedo Place ng Shang Properties na 67 floors at 749 units. Ang One Central ng Megaworld ay umaabot sa 50 floors sa tapat ng RCBC Plaza, at ang Salcedo SkySuites ng parehong developer ay 32 floors na may 253 units. Ang Escala Salcedo ng Alveo Land ay umaabot sa 36 floors, ang Salcedo Square ng Vista Residences ay may 30, at ang Signa Designer Residences ng Robinsons Land ay nagdadagdag ng 29. Para sa mas magaan na entry points at rental-led na demand, tingnan ang Jazz Residences ng SMDC sa Jupiter Street na may malaking bilang na 5,367 units, ang The Rise Makati ng Shang, at ang Oriental Garden Makati ng Federal Land.
Legazpi Village
Ang Legazpi Village ang mas tahimik na kambal ng Salcedo sa kanlurang bahagi ng CBD, nakasentro sa Legazpi Active Park at sa Sunday Legazpi market. Mas kalmado ang dating ng mga kalye rito pero nasa loob pa rin ng business district. Mas manipis ang residential stock dito, at dalawa sa mga pangalang dapat kilalanin ang Parkford Suites Legazpi ng Alveo Land at ang Paseo Heights ng Megaworld.
San Antonio at San Lorenzo Villages
Ang linya ng mga kalyeng ito sa paligid ng Malugay, Yakal, Kamagong at Chino Roces, sa timog mismo ng CBD at sa kahabaan ng Ayala Avenue Extension, ang may pinakamalalim na hanay ng mid-market towers sa Makati. Bagay ito sa mga first-time buyer, investor at renter na gusto ng access sa CBD sa mas magaan na presyo.
Malakas ang presensya ng SMDC: ang Air Residences ay 59-floor, 3,642-unit na tower sa Ayala Avenue Extension, at ang Lush Residences ay nagdadagdag ng 22 floors at 674 units malapit sa Kamagong. Nagkukumpulan din dito ang Avida Land, sa pamamagitan ng Avida Towers Asten na 31 floors sa Malugay, Avida Towers Makati West na 26 floors at 861 units, Avida Towers San Lorenzo na 29 floors sa Chino Roces, at Avida Towers Makati Southpoint na 32. Dala ng Aspire line ng Filinvest ang The Linear na 24 floors. Nagdadagdag ang Megaworld ng San Antonio Residence na 40 floors at 848 units, ng 50-floor na Three Central na may 672 units, ng The Ellis, at ng The Manhattan Square. Bumubuo sa natitirang bahagi ng area ang The Estate Makati ng Federal Land na 54 floors at 188 units at ang The Grand Midori Makati.
Chino Roces at ang Bangkal-Magallanes fringe
Ang Chino Roces Avenue (Pasong Tamo) corridor at ang Barangay Bangkal ay nasa timog na gilid ng Makati papuntang Magallanes, dating warehouse strip na ngayon ay napupuno na ng mga residential tower. Ito ang value end, para sa mga buyer at investor na gusto ng mas mababang entry cost na may maayos pa ring access sa CBD at EDSA.
May 100 West Makati ang Aspire line ng Filinvest, isang 38-floor, 898-unit na tower sa Sen. Gil Puyat Avenue. May tatlong high-density na proyekto ang SMDC sa Bangkal: ang Jade Residences na 34 floors at 1,998 units, ang Mint Residences na 34 floors at 1,966 units, at ang Red Residences na 31 floors at 1,106 units. Nasa parehong corridor ang Fortis Residences ng DMCI Homes, ang The Lerato ng Alveo Land ay may 112 units sa Pasong Tamo area, at ang Laureano di Trevi Towers ng Vista Residences ay nagdadagdag sa supply sa Don Chino Roces Avenue.
Guadalupe at ang silangang fringe
Ang Guadalupe Viejo ay nasa silangang gilid ng Makati malapit sa J.P. Rizal Avenue at sa Pasig River, malapit sa EDSA-Guadalupe transit point. Dito matatagpuan ang ilan sa mas abot-kayang Makati address at bagay ito sa mga commuter na inuuna ang transport links. Ang standout dito ay ang Brio Tower ng DMCI Homes, isang 30-floor, 746-unit na building.
Saan ka susunod na pupunta
Pumili ng distrito, mag-shortlist ng dalawa o tatlong tower, at kunin ang mga kasalukuyang listing. I-browse kung ano ang live ngayon sa mga condo for sale sa Makati, palawakin ang search sa buong kabisera sa buong buy search, at basahin kung paano tumitindig ang Makati laban sa iba pang bahagi ng rehiyon sa aming Metro Manila condo guide. Patakbuhin ang kahit anong asking price sa price per square metre tool bago ka mag-alok, at i-confirm ang bawat numero sa isang licensed professional. Market research ito, hindi investment advice.
Ang Makati mao ang address nga nailhan sa tanan, apan mao usab kini ang lugar diin pinakastrikto ang yield math batok nimo. Kini ang premier business district sa nasod, ang pinaka-prestihiyosong condo market, ug alang sa prime stock, usa sa pinakaubos ug yield, kay ang gibayran sa mga buyer mao ang location, ang prestige ug ang kasiguroan sa corporate tenants, dili ang rental income. Aron masabtan ang Makati, kinahanglan nimong masabtan ang price ladder niini: kung asa ka mopalit niana nga ladder, mao kana ang modesider sa imong entry cost ug sa imong return.
Gitunga-tunga niini nga guide kung asa mopalit ug condo sa Makati karong 2026, matag distrito, uban ang presyo, yield, ug kung kang kinsa angay ang matag usa.
Ang price ladder sa Makati
| Distrito | Presyo matag sqm (2026) | Gross yield |
|---|---|---|
| Rockwell Center | ₱280,000 hangtod ₱380,000+ | ~5.1% hangtod 6.9% |
| Salcedo & Legazpi Villages | ₱200,000 hangtod ₱280,000 | ~4.5% hangtod 6% |
| Poblacion / Bel-Air / San Lorenzo | ₱120,000 hangtod ₱160,000 | ~6.5% hangtod 8% |
Tan-awa ang pagkabaliktad: ang pinakabarato nga distrito mao ang pinakataas ug yield. Nindot tan-awon ang prime cores sa gross, apan mous-os kini ngadto sa mga 2.3% hangtod 4.5% net human sa taas nga purchase price, HOA dues, parking, vacancy ug buhis, kuhaan kana ug 2 hangtod 3 puntos. Mas taas ang yield sa fringe kay ang mga abang didto wala pa malabwi sa capital values.
Rockwell Center, ang kinatumyan sa prestige
Ang Rockwell Center sa Rockwell Land mao ang pinakamahal ug pinaka-self-contained nga address sa Makati, usa ka gated estate palibot sa Power Plant Mall, nga adunay mga tower sama sa The Proscenium ug One Rockwell. Sa ₱280,000 hangtod ₱380,000+/sqm, gipalit kini alang sa lifestyle ug alang sa mga corporate tenant nga mas dugay mopuyo; ang 57 sqm nga 1BR maabangan sa mga ₱55,000/bulan, ang 89 sqm nga 2BR duol sa ₱95,000. Stable, prestihiyoso, ug mao kini ang pinakaubos-ug-yield nga play sa tibuok siyudad. Pinakaangay sa prestige end-users ug sa mga pamilya.
Salcedo & Legazpi Villages, prime nga lakaw ra padulong sa opisina
Ang kaluha nga Salcedo ug Legazpi Villages mao ang kasingkasing sa Makati CBD, malakaw padulong sa mga opisina sa Ayala Avenue, ug paspas ang corporate leasing (maabangan ang mga unit sulod sa mga usa ka bulan). Sa ₱200,000 hangtod ₱280,000/sqm, prime mid-luxury kini, nga adunay gross yields nga ~4.5% hangtod 6% (net ~3% hangtod 4.5%). Pinakaangay sa mga propesyonal nga gustong molakaw padulong sa trabaho ug sa steady nga blue-chip corporate leasing.
Poblacion, Bel-Air & San Lorenzo, ang yield fringe
Anaa sa fringe corridor ang kita. Ang Poblacion ilabina, ang nightlife ug dining quarter sa Makati, moabot sa 6.5% hangtod 8% gross tungod sa mas ubos nga entry price (₱120,000 hangtod ₱160,000/sqm) dugang sa demand gikan sa short-term rentals ug sa mga expat. Tapad niini ang Century City sa Kalayaan Avenue (ang Century Spire sa Century Properties ug ang Gramercy cluster). Pinakaangay sa mga investor nga nangita ug yield ug nightlife, ug sa mga mas batan-ong expat, apan naa gihapon ang naandan nga mga caveat sa short-term rental bahin sa occupancy ug regulasyon.
Mga developer ug transportasyon
Klaro ang bahin-bahin sa mga tier ngadto sa mga developer: ang Ayala Land Premier ang naghari sa luxury core sa CBD (Roxas Triangle, Park Terraces, Garden Towers), ang Rockwell Land ang nagkupot sa Rockwell Center, ug ang Century Properties ang nag-anchor sa Century City. Ang transit anchor mao ang MRT-3 Ayala Station sa Ayala Avenue dugang ang One Ayala intermodal hub, value driver ang kaduol niini, bisan pa nga grabe ka puno ang linya panahon sa peak hours. Ang Metro Manila Subway usa ka forward catalyst alang sa Kalayaan/Century City nga bahin (nag-groundbreaking ang Kalayaan station sayo sa 2026), apan kay natulak na ang partial operations padulong sa 2028 hangtod 2029, medium-term nga upside kini, dili pang-2026.
Kinsa may angay mopalit sa Makati?
- Prestige end-users ug mga pamilya: Rockwell o Salcedo/Legazpi.
- Mga propesyonal nga gustong lakwon ang opisina / blue-chip leasing: Salcedo o Legazpi.
- Yield ug short-term rental: Poblacion / Century City.
- Puro nga rental yield: tan-awa na lang ang silingang Mandaluyong o Pasig, kay ang Makati usa ka prestige ug capital-preservation nga market, dili yield play.
I-browse ang mga kasamtangang condo for sale sa Makati sa BalayHub, ug ikumpara kini sa ubang bahin sa kaulohan sa among Metro Manila condo guide. I-sanity check ang bisan unsang presyo gamit ang price per square metre tool. Factual market research kini, dili investment advice, i-verify ang mga kasamtangang numero sa usa ka licensed professional una ka mo-transact.
Ang shortlist sa mga building sa Makati, matag distrito
Ang price ladder sa ibabaw nagsulti nimo kung asang mga distrito ang tan-awon. Kini nga bahin nagngalan na sa mga tower sulod niini. Gamita kini isip sinugdanang listahan, dili ranking, ug isipa ang bisan unsang presyo isip range nga kinahanglan i-confirm sa usa ka licensed professional una ka mo-commit.
Rockwell Center
Nahimutang ang Rockwell Center sa kanhing power-plant site sa Poblacion ug Guadalupe Viejo nga area, usa ka low-density nga gated estate nga gitukod palibot sa Power Plant Mall. Nakadani kini sa mga pamilya ug executive nga gusto ug self-contained ug walkable nga address nga mubo ra nga drive gikan sa CBD, ug anaa kini sa taas nga bahin sa price ladder.
Halos tanan dinhi, Rockwell Land ang nag-develop. Ang pinakabag-ong cluster mao ang The Proscenium at Rockwell, usa ka multi-tower nga development sa Estrella Street diin ang matag tower adunay kaugalingong page: ang Kirov Tower moabot sa 58 floors nga adunay 203 units, ang Lincoln Tower ug ang Sakura Tower tag-492 units sa 47 ug 47 floors, ug ang Lorraine Tower mao ang mas gamay nga igsoon sa 45 floors ug 331 units. Gawas sa Proscenium block, mosaka sa 50 floors ang Edades Tower, ug ang The Manansala ang nag-anchor sa East Block isip usa sa mas naunang mga address sa estate. Prestige ug end-user buys una kini.
Century City
Nagdagan ang Century City subay sa Kalayaan Avenue sa Poblacion, usa ka compact nga mixed-use cluster nga gitukod sa Century Properties palibot sa Century City Mall. Duol kini sa bar-and-restaurant scene sa Poblacion ug sa CBD, maong magnet kini alang sa mga mas batan-ong propesyonal ug mga investor nga nangita ug compact units.
Ang tanang headline towers Century Properties Group: ang Century Spire, ang 71-floor nga The Gramercy Residences, ang 60-floor nga The Knightsbridge Residences, ang design-led nga The Milano Residences, ug ang branded nga Trump Tower at Century City. Sa duol, nagdugang ug 57 floors ang Vion Tower sa samang Kalayaan corridor. Kini usab ang bahin sa Makati nga posibleng maserbisyohan puhon sa giplanong Metro Manila Subway Kalayaan station, usa ka medium-term nga factor, dili pang-2026.
Circuit Makati
Ang Circuit Makati mao ang estate sa Alveo Land sa kanhing Sta. Ana racetrack subay sa A.P. Reyes Avenue, gitukod palibot sa Circuit lifestyle mall ug sa usa ka performing-arts theater. Mas bag-o kini ug masterplanned, maong angay sa mga buyer nga gusto ug fresh stock nga adunay retail ug entertainment sa pultahan mismo.
Tanan dinhi nagdala sa ngalan sa Alveo Land. Lakip sa mga tower ang Kroma Tower sa Barangay Carmona, ang Solstice ug ang kauban niining listing nga Solstice at Circuit Makati, ang Astela at Circuit Makati nga adunay 409 units, ug ang Callisto at Circuit Makati. Kung gusto nimo ang pinakabag-ong na-deliver nga Makati stock nga adunay built-in nga lifestyle hub, dinhi magsugod sa imong search.
Ayala Center, Greenbelt ug ang Ayala Triangle
Nahimutang kini nga mga tower sulod sa Ayala Center, ang retail heart sa Makati nga gi-anchor sa Greenbelt, Glorietta ug sa Ayala Triangle Gardens, duol sa Ayala MRT-3 station. Kini ang premium nga tumoy sa ladder ug mogantihan sa mga buyer nga naghatag ug bili sa paglakaw padulong sa mga mall, opisina ug kan-anan.
Ang Ayala Land Premier ang naghari sa mga bag-ong build: ang Garden Towers mosaka sa 50 floors nga adunay 340 units duol sa Triangle Gardens, ang Park Terraces ug ang boutique nga Park Villas nga 45 units anaa sulod sa Ayala Center, ug ang three-tower nga Greenbelt set sa Arnaiz Avenue naglangkob sa The Residences at Greenbelt, Laguna Tower ug sa Manila Tower nga tag-48 floors, dugang ang mas taas nga San Lorenzo Tower nga 57. Duha ka mas karaang address sa Greenbelt area, ang Greenbelt Hamilton nga 31 floors ug ang Greenbelt Radisson, ang nagkompleto sa resale pool.
Roxas Triangle ug ang Ayala Avenue core
Ang Roxas Triangle nahimutang diin magtagbo ang Paseo de Roxas ug ang Makati Avenue sa mismong core sa CBD, pipila ka lakang gikan sa mga office tower sa Ayala Avenue. Usa kini sa pinaka-established nga prime residential land sa siyudad, usa ka long-term nga prestige play, dili yield play.
Ang Ayala Land Premier ang nagtukod sa mga trophy address: ang One Roxas Triangle nga 51 floors, ang mas bag-ong Two Roxas Triangle nga 52 floors ug 182 units (kauban ang Hongkong Land ug BPI), ug ang Park Central Towers nga adunay 270 units sa eskina sa Paseo de Roxas ug Makati Avenue. Anaa usab sa core ang Laurean Residences, usa pa ka Ayala Land Premier address sa CBD, ug ang The Columns Ayala Avenue sa Alveo Land nga 31 floors, nga kasagarang usa ka ang-ang nga mas ubos ang entry cost kaysa sa trophy tier.
Salcedo Village
Ang Salcedo Village mao ang business-residential grid sa sidlakan sa Ayala Avenue, nailhan sa Saturday Salcedo weekend market, sa Jaime Velasquez Park ug sa dasok nga sagol sa mga opisina, condo ug restaurant. Malakaw kini padulong sa CBD ug sikat sa mga propesyonal ug expat nga gustong mopuyo duol sa trabaho.
Ang pinakataas dinhi mao ang Shang Salcedo Place sa Shang Properties nga 67 floors ug 749 units. Ang One Central sa Megaworld moabot sa 50 floors atbang sa RCBC Plaza, ug ang Salcedo SkySuites sa samang developer 32 floors nga adunay 253 units. Ang Escala Salcedo sa Alveo Land moabot sa 36 floors, ang Salcedo Square sa Vista Residences adunay 30, ug ang Signa Designer Residences sa Robinsons Land nagdugang ug 29. Alang sa mas gaan nga entry points ug rental-led nga demand, tan-awa ang Jazz Residences sa SMDC sa Jupiter Street nga adunay dako nga ihap nga 5,367 units, ang The Rise Makati sa Shang, ug ang Oriental Garden Makati sa Federal Land.
Legazpi Village
Ang Legazpi Village mao ang mas hilom nga kaluha sa Salcedo sa kasadpang bahin sa CBD, nakasentro sa Legazpi Active Park ug sa Sunday Legazpi market. Mas kalma ang pamati sa mga kadalanan dinhi apan anaa gihapon sulod sa business district. Mas nipis ang residential stock dinhi, ug duha sa mga ngalan nga angay mailhan mao ang Parkford Suites Legazpi sa Alveo Land ug ang Paseo Heights sa Megaworld.
San Antonio ug San Lorenzo Villages
Kini nga hut-ong sa mga kadalanan palibot sa Malugay, Yakal, Kamagong ug Chino Roces, habagatan mismo sa CBD ug subay sa Ayala Avenue Extension, mao ang adunay pinakalawom nga linya sa mid-market towers sa Makati. Angay kini sa mga first-time buyer, investor ug renter nga gusto ug access sa CBD sa mas gaan nga presyo.
Kusog ang presensya sa SMDC: ang Air Residences usa ka 59-floor, 3,642-unit nga tower sa Ayala Avenue Extension, ug ang Lush Residences nagdugang ug 22 floors ug 674 units duol sa Kamagong. Nagpundok usab dinhi ang Avida Land, pinaagi sa Avida Towers Asten nga 31 floors sa Malugay, Avida Towers Makati West nga 26 floors ug 861 units, Avida Towers San Lorenzo nga 29 floors sa Chino Roces, ug Avida Towers Makati Southpoint nga 32. Ang Aspire line sa Filinvest nagdala sa The Linear nga 24 floors. Ang Megaworld nagdugang sa San Antonio Residence nga 40 floors ug 848 units, sa 50-floor nga Three Central nga adunay 672 units, sa The Ellis, ug sa The Manhattan Square. Ang nagkompleto sa area mao ang The Estate Makati sa Federal Land nga 54 floors ug 188 units ug ang The Grand Midori Makati.
Chino Roces ug ang Bangkal-Magallanes fringe
Ang Chino Roces Avenue (Pasong Tamo) corridor ug ang Barangay Bangkal nahimutang sa habagatang ngilit sa Makati padulong sa Magallanes, kanhing warehouse strip nga karon nagkapuno na sa mga residential tower. Kini ang value end, alang sa mga buyer ug investor nga gusto ug mas ubos nga entry cost nga adunay maayo gihapong access sa CBD ug EDSA.
Ang Aspire line sa Filinvest adunay 100 West Makati, usa ka 38-floor, 898-unit nga tower sa Sen. Gil Puyat Avenue. Ang SMDC nagpadagan ug tulo ka high-density nga proyekto sa Bangkal: ang Jade Residences nga 34 floors ug 1,998 units, ang Mint Residences nga 34 floors ug 1,966 units, ug ang Red Residences nga 31 floors ug 1,106 units. Ang Fortis Residences sa DMCI Homes anaa sa samang corridor, ang The Lerato sa Alveo Land adunay 112 units sa Pasong Tamo area, ug ang Laureano di Trevi Towers sa Vista Residences nagdugang sa supply sa Don Chino Roces Avenue.
Guadalupe ug ang sidlakang fringe
Ang Guadalupe Viejo naglinya sa sidlakang ngilit sa Makati duol sa J.P. Rizal Avenue ug sa Pasig River, duol sa EDSA-Guadalupe transit point. Ania dinhi ang pipila sa mas abot-kayang Makati address ug angay kini sa mga commuter nga nag-una sa transport links. Ang standout dinhi mao ang Brio Tower sa DMCI Homes, usa ka 30-floor, 746-unit nga building.
Asa dayon padulong
Pagpili ug distrito, dayon pag-shortlist ug duha o tulo ka tower ug kuhaa ang mga kasamtangang listing. I-browse kung unsa ang live karon sa mga condo for sale sa Makati, palapdi ang search sa tibuok kaulohan pinaagi sa tibuok buy search, ug basaha kung giunsa pagbarog sa Makati batok sa ubang bahin sa rehiyon sa among Metro Manila condo guide. Ipadagan ang bisan unsang asking price sa price per square metre tool una ka mohatag ug offer, ug i-confirm ang matag numero sa usa ka licensed professional. Market research kini, dili investment advice.
Frequently asked questions
How much does a condo cost in Makati in 2026?
Makati has a clear price ladder: Rockwell Center is the most expensive at ₱280,000-₱380,000+/sqm, Salcedo and Legazpi Villages are prime mid-luxury at ₱200,000-₱280,000/sqm, and the fringe corridor of Poblacion, Bel-Air and San Lorenzo offers the cheapest entry at ₱120,000-₱160,000/sqm.
Why are Makati condo yields so low?
Prime Makati is bought for location, prestige and corporate-tenant security rather than rental income, and high purchase prices have outpaced rent growth. Prime cores yield only about 2.3%-4.5% net after dues, parking, vacancy and taxes. The cheaper Poblacion fringe actually yields the most, roughly 6.5%-8% gross, because its rents haven't been outrun by capital values.
Which Makati district is best for rental income?
The fringe corridor, Poblacion especially, offers the highest yields (~6.5%-8% gross) on lower entry prices plus short-term and expat demand, with Century City on Kalayaan alongside. The prime villages (Salcedo, Legazpi) give steady blue-chip corporate leasing but lower returns. For pure yield, neighbouring Mandaluyong or Pasig often beat Makati.
Which Makati district should I buy in?
For prestige and a self-contained estate, Rockwell Center. For walk-to-office convenience and fast corporate leasing, Salcedo or Legazpi Villages. For yield and short-term rentals, Poblacion or Century City. Makati overall is best treated as a prestige and capital-preservation market rather than a yield play.
Homes you can buy right now
See all listings →
Read next
1-Bedroom Condos in Pasig: Prices and Where to Buy (2026)
A 1-bedroom condo in Pasig typically asks ₱4M to ₱7M to buy and around ₱18,000 to ₱24,000 a month to rent, with the district deciding where you land in the range. Prices by area, the buildings with real 1BR stock (balconies included), and the checks specific to the format.
Condos Near C5: McKinley to Eastwood, the Corridor Guide (2026)
C5 links BGC, Ortigas and Eastwood without touching EDSA, and its condos price in three tiers: Taguig around ₱198,000 per sqm, Pasig around ₱167,000, Quezon City around ₱100,000. The corridor segment by segment, from McKinley West to Eastwood City, with the buildings to shortlist.
Where to Live in Quezon City: Best Neighborhoods (2026)
Katipunan, Teachers Village, New Manila, Eastwood, Cubao and the north compared: how QC's districts differ on commute, flood behavior, quiet and daily life, and who each one suits.