Sep 24, 2026 · by BalayHub Admin · 7 min read

Beachfront Condos in Mactan: Prices, Buildings and Rents

Beachfront condos in Mactan: studios ₱1.95M to ₱4.6M, one bedrooms ₱5.9M to ₱8.5M, rents ₱14,000 to ₱52,000, 22 resort buildings and a 10.8% index yield.

Beachfront condos in Mactan are the one kind of seaside property in the Philippines that a buyer can own outright, finance with a bank, and rent to strangers without owning a single square meter of sand. Lapu-Lapu City packs more than twenty resort style condominium projects along the Mactan shoreline, from Maribago's hotel strip to the newer estates near the airport, and our price index puts the island at about ₱65,000 (about $1,040 / €911) per square meter to buy against ₱583 (about $9.3 / €8.2) per square meter a month to rent (index figures that cover the whole island, inland units included), a gross yield of 10.8% that tops every city we track. This guide sets out what the units cost, which buildings are worth a viewing, what they earn, and the short stay rules that decide whether the arithmetic works.

What a Mactan condo costs

Our listing price sample for Lapu-Lapu is modest, fifteen sale price points and thirteen rentals in the third quarter of 2026, so read the figures as a range rather than a rule. Studios list from ₱1.95 million (about $31,100 / €27,300) for a furnished 24 square meter unit at Saekyung Marigondon Residences to ₱4.6 million (about $73,300 / €64,500) for 26.8 square meters at Amani Grand Resort Residences in Pusok, with a ₱3.48 million (about $55,500 / €48,800) studio in Basak in between. One bedrooms run from ₱5.9 million (about $94,000 / €82,700) for a furnished 41 square meter unit near the airport to ₱8.5 million (about $135,000 / €119,000) for a 66 square meter corner unit with sea view at Tambuli Seaside Living.

Developer pricing sits in the same bands. Saekyung Ocean Residences, a pre selling beachfront project of four 16 storey towers and about 3,171 units on the west coast, quotes around ₱2.8 million (about $44,600 / €39,300) for a 29 square meter studio up to about ₱9.8 million (about $156,000 / €137,000) for a 92 square meter three bedroom. At Sotogrande Hotel and Residences, the Sta. Lucia condotel in Vistamar Estates, studios of 31 to 38 square meters change hands at ₱3.5 million to ₱6 million (about $55,800 to $95,600 / €49,100 to €84,100). At the top, The Reef Residences lists condotel units of 34 to 40 square meters from about ₱4.2 million (about $66,900 / €58,900) and large suites at prices that reach ₱125 million (about $1.99 million / €1.75 million).

Per square meter, then, Mactan's beachfront runs from roughly ₱80,000 (about $1,270 / €1,120) in the older estates to ₱130,000 to ₱170,000 (about $2,070 to $2,710 / €1,820 to €2,380) in the branded new towers, still below Cebu City's ₱109,000 (about $1,740 / €1,530) median for a plain city unit, and a fraction of what a titled beach lot on Panglao or Moalboal costs once you add a house; our guide to beachfront property in the Philippines makes that comparison and explains why the beach itself is never part of the deal.

The buildings, by shoreline

Maribago is the established hotel strip on the east coast, and Tambuli Seaside Living is its largest residential address: six beachfront towers by Tytans Properties completed between 2018 and 2024, from 10 to 21 storeys, with studios to two bedrooms and the deepest resale and rental market on the island. The Reef, a two tower condo and condotel by Land Caster Estates, sits in the same barangay with a designer pedigree and the highest prices.

Rockwell's Aruga Resort and Residences is the low density option: 22 storeys, 150 units and a 200 meter private beachfront, aimed at buyers who want the Rockwell name and a hotel operator on site. Nearby, Cebu Landmasters' Costa Mira Beachtown adds about 160 meters of private shoreline with turnover set for 2026.

The Mactan Newtown, Megaworld's township near the airport, holds Positano Mactan (301 units, 17 storeys), One Pacific Residence, 8 Newtown Boulevard and One Manchester Place, with beach access on the estate rather than at each tower and a ready pool of office and hotel tenants. AmiSa Private Residences by Robinsons Land, 474 studio and one bedroom units completed in 2013, is the older beachfront community for buyers who prefer a settled building to a pre selling promise.

At the affordable end, Royal Oceancrest Mactan by Primary Homes brings 952 units in 15 storeys near the airport, Plumera Mactan by Johndorf offers 2,112 studios, and Soltana Nature Residences by Taft Properties 289 units in an eco themed community. These are the buildings where the studio budgets in our sample start. Our Lapu-Lapu and Mactan guide walks the island barangay by barangay, and every project above has its own page in our Lapu-Lapu condo listings.

What the units earn

The rental sample is where Mactan separates from the Metro Manila resort market. Long term one bedroom rents run from ₱13,500 (about $215 / €189) in Marigondon to ₱100,000 (about $1,590 / €1,400) for a 126 square meter corner unit at The Reef, with a median of ₱30,000 (about $478 / €421) a month; furnished one bedrooms at Tambuli ask ₱40,000 to ₱52,000 (about $637 to $829 / €561 to €729), a Plumera one bedroom ₱19,500 (about $311 / €273), a sea view unit at Sotogrande ₱22,000 (about $351 / €308). Studios rent at ₱14,000 to ₱20,000 (about $223 to $319 / €196 to €280) and two bedrooms at ₱30,000 to ₱45,000 (about $478 to $717 / €421 to €631), at Royal Oceancrest and One Manchester Place.

Run the yield on a real pair. A ₱4.6 million (about $73,300 / €64,500) studio at Amani rented long term at ₱20,000 (about $319 / €280) a month grosses 5.2%. A Tambuli one bedroom bought at ₱8.5 million (about $135,000 / €119,000) and rented furnished at ₱45,000 (about $717 / €631) grosses 6.4%. The island's 10.8% index yield comes from the cheaper stock in Basak and Marigondon, where a ₱1.95 million (about $31,100 / €27,300) studio rented at ₱14,000 (about $223 / €196) grosses 8.6%, and from the mismatch between the units that sell and the units that rent, which flatters every provincial figure. Net of dues, furniture, utilities between tenants and the property tax, expect two to three points less, and check the current medians on the price per square meter tool before you commit to any of these numbers.

Short stay: the rule that decides the yield

The tempting version of the Mactan investment is nightly letting to tourists, and it is the version most likely to disappoint. Every project sets its own policy: the condotel buildings, Sotogrande and The Reef among them, are built for it and run a rental pool with the operator taking a share, while many residential towers ban stays under a month or require registration of every guest. Ask the property management office for the house rules in writing before you reserve, and read our guide to condotel investment for how the pooled model actually pays out.

Where short stay is allowed, budget for the costs that a long term lease does not carry: furnishing and linen, cleaning between guests, utilities, the platform commission, a local host, and the empty weeks of the rainy season. Owners in our experience who treat the unit as a long term rental with occasional personal use tend to be happier than those who bought a hotel room without the hotel.

Checks specific to the island

Confirm which towers are truly on the beach and which have beach access through the estate, because the price gap between the two is large and the listings blur it. Ask for the association dues per square meter; resort amenities, pools and beach maintenance push them above city levels. Check the flood and storm surge ratings for the specific barangay, since low lying stretches of the east coast have a history, using the government tools in our flood check guide. And if you are buying from abroad, remember the 40% foreign ownership cap per building and the tax on non resident rental income set out in our guide to condo investment for foreigners, which applies with full force to a resort tower that sells heavily to overseas buyers.

Prices and rents are asking figures from BalayHub's listing price sample and building pages as of September 2026, not appraisals or achieved returns. Verify current pricing, dues and short stay rules with the developer or the property management office before you commit.

Dollar and euro figures are approximate conversions at ₱62.8 per US dollar and ₱71.3 per euro (ECB reference rates, 2026-09-24).

Frequently asked questions

How much is a beachfront condo in Mactan?

In our listing sample, studios list from ₱1.95 million (about $31,100 / €27,300) for 24 square meters in Marigondon to ₱4.6 million (about $73,300 / €64,500) for 26.8 square meters at Amani Grand, and one bedrooms from ₱5.9 million (about $94,000 / €82,700) near the airport to ₱8.5 million (about $135,000 / €119,000) for a 66 square meter sea view unit at Tambuli. Developer pricing at Saekyung Ocean Residences runs from about ₱2.8 million (about $44,600 / €39,300) for a studio to ₱9.8 million (about $156,000 / €137,000) for a three bedroom.

What rent can a Mactan condo earn?

Long term one bedroom rents in our sample range from ₱13,500 (about $215 / €189) in Marigondon to ₱100,000 (about $1,590 / €1,400) for a large corner unit at The Reef, with a median of ₱30,000 (about $478 / €421) a month; furnished Tambuli one bedrooms ask ₱40,000 to ₱52,000 (about $637 to $829 / €561 to €729). Studios rent at ₱14,000 to ₱20,000 (about $223 to $319 / €196 to €280) and two bedrooms at ₱30,000 to ₱45,000 (about $478 to $717 / €421 to €631). Gross yields on individual pairs run about 5% to 8.6% before dues and vacancy.

Which are the main beachfront condo buildings in Mactan?

Tambuli Seaside Living's six towers and The Reef Residences in Maribago, Aruga Resort and Residences by Rockwell with a 200 meter beachfront, Costa Mira Beachtown by Cebu Landmasters, Megaworld's Positano, One Pacific, 8 Newtown Boulevard and One Manchester Place at The Mactan Newtown, AmiSa by Robinsons Land, Sotogrande in Vistamar, Saekyung Ocean Residences on the west coast, and the affordable Royal Oceancrest, Plumera and Soltana.

Can I rent out a Mactan condo on a nightly basis?

Only where the building allows it. Condotel projects such as Sotogrande and The Reef are built for short stays and run rental pools with an operator, while many residential towers ban stays under a month or require guest registration. Get the house rules in writing before reserving, and budget for furnishing, cleaning, utilities, platform commissions and the empty weeks of the rainy season.

Can a foreigner buy a beachfront condo in Mactan?

Yes, a condominium unit is the one beachfront property a foreign individual can own in his or her own name, within the 40% foreign ownership cap of each building, which fills quickly in resort towers that sell heavily overseas. Ask the developer or the condominium corporation for the current percentage before paying a reservation, and note that a non resident owner pays a 25% final tax on gross rent.

Ang beachfront condo sa Mactan ang tanging uri ng seaside property sa Pilipinas na puwedeng maging ganap na pag-aari ng buyer, ma-finance sa bangko, at maipaupa sa ibang tao nang hindi nagmamay-ari ng kahit isang square meter ng buhangin. Mahigit dalawampung resort style condominium project ang nakahanay sa baybayin ng Mactan sa Lapu-Lapu City, mula sa hotel strip ng Maribago hanggang sa mga bagong estate malapit sa airport, at ayon sa aming price index, nasa humigit-kumulang ₱65,000 (mga $1,040 / €911) per square meter ang bilihan sa isla laban sa ₱583 (mga $9.3 / €8.2) per square meter kada buwan ang upa (mga numero ng index na sumasaklaw sa buong isla, kasama ang mga unit na malayo sa dagat), isang gross yield na 10.8% na pinakamataas sa lahat ng lungsod na sinusubaybayan namin. Inilalatag ng gabay na ito kung magkano ang mga unit, aling mga building ang sulit puntahan, magkano ang kinikita nila, at ang mga short stay rule na nagpapasya kung tama ang kuwenta.

Magkano ang condo sa Mactan

Maliit lang ang aming listing price sample para sa Lapu-Lapu, labinlimang sale price point at labintatlong rental sa ikatlong quarter ng 2026, kaya basahin ang mga numero bilang range at hindi bilang tuntunin. Nagsisimula ang mga studio sa ₱1.95 million (mga $31,100 / €27,300) para sa furnished na 24 square meter unit sa Saekyung Marigondon Residences hanggang ₱4.6 million (mga $73,300 / €64,500) para sa 26.8 square meters sa Amani Grand Resort Residences sa Pusok, at may ₱3.48 million (mga $55,500 / €48,800) na studio sa Basak sa pagitan. Ang mga one bedroom naman ay mula ₱5.9 million (mga $94,000 / €82,700) para sa furnished na 41 square meter unit malapit sa airport hanggang ₱8.5 million (mga $135,000 / €119,000) para sa 66 square meter corner unit na may sea view sa Tambuli Seaside Living.

Ganoon din ang presyo ng mga developer. Ang Saekyung Ocean Residences, isang pre selling beachfront project na may apat na 16 storey tower at humigit-kumulang 3,171 unit sa west coast, ay nagtatakda ng mga ₱2.8 million (mga $44,600 / €39,300) para sa 29 square meter studio hanggang mga ₱9.8 million (mga $156,000 / €137,000) para sa 92 square meter three bedroom. Sa Sotogrande Hotel and Residences, ang condotel ng Sta. Lucia sa Vistamar Estates, nabibili ang mga studio na 31 hanggang 38 square meters sa ₱3.5 million hanggang ₱6 million (mga $55,800 hanggang $95,600 / €49,100 hanggang €84,100). Sa pinakamataas, naglilista ang The Reef Residences ng mga condotel unit na 34 hanggang 40 square meters mula mga ₱4.2 million (mga $66,900 / €58,900), at ng malalaking suite na umaabot sa ₱125 million (mga $1.99 million / €1.75 million) ang presyo.

Kung per square meter, nasa humigit-kumulang ₱80,000 (mga $1,270 / €1,120) ang beachfront ng Mactan sa mas lumang estate at ₱130,000 hanggang ₱170,000 (mga $2,070 hanggang $2,710 / €1,820 hanggang €2,380) sa mga branded na bagong tower, mas mababa pa rin sa ₱109,000 (mga $1,740 / €1,530) na median ng Cebu City para sa ordinaryong city unit, at maliit na bahagi lang ng halaga ng titled beach lot sa Panglao o Moalboal kapag idinagdag mo na ang bahay; ipinapakita ng aming gabay sa beachfront property sa Pilipinas ang paghahambing na iyon at ipinapaliwanag kung bakit hindi kailanman kasama ang beach mismo sa bilihan.

Ang mga building, ayon sa baybayin

Ang Maribago ang matagal nang hotel strip sa east coast, at ang Tambuli Seaside Living ang pinakamalaking residential address doon: anim na beachfront tower ng Tytans Properties na natapos sa pagitan ng 2018 at 2024, mula 10 hanggang 21 storeys, may studio hanggang two bedroom, at may pinakamalalim na resale at rental market sa isla. Ang The Reef, isang two tower condo at condotel ng Land Caster Estates, ay nasa parehong barangay, may designer na pedigree at may pinakamataas na presyo.

Ang Aruga Resort and Residences ng Rockwell ang low density na opsyon: 22 storeys, 150 unit at 200 meter na pribadong beachfront, para sa mga buyer na gusto ang pangalang Rockwell at may hotel operator sa mismong lugar. Malapit dito, nagdaragdag ang Costa Mira Beachtown ng Cebu Landmasters ng humigit-kumulang 160 meters ng pribadong baybayin, na nakatakdang i-turnover sa 2026.

Ang The Mactan Newtown, ang township ng Megaworld malapit sa airport, ang may Positano Mactan (301 unit, 17 storeys), One Pacific Residence, 8 Newtown Boulevard at One Manchester Place, na may beach access sa estate at hindi sa bawat tower, at may handang pool ng office at hotel na tenant. Ang AmiSa Private Residences ng Robinsons Land, 474 studio at one bedroom unit na natapos noong 2013, ang mas lumang beachfront community para sa mga buyer na mas gusto ang tapos nang building kaysa sa pangako ng pre selling.

Sa abot-kayang bahagi, may 952 unit sa 15 storeys ang Royal Oceancrest Mactan ng Primary Homes malapit sa airport, may 2,112 studio ang Plumera Mactan ng Johndorf, at may 289 unit ang Soltana Nature Residences ng Taft Properties sa isang eco themed na community. Sa mga building na ito nagsisimula ang studio budget sa aming sample. Nililibot ng aming gabay sa Lapu-Lapu at Mactan ang isla barangay por barangay, at bawat project sa itaas ay may sariling page sa aming Lapu-Lapu condo listings.

Magkano ang kinikita ng mga unit

Sa rental sample makikita kung saan naiiba ang Mactan sa resort market ng Metro Manila. Ang long term na upa ng one bedroom ay mula ₱13,500 (mga $215 / €189) sa Marigondon hanggang ₱100,000 (mga $1,590 / €1,400) para sa 126 square meter corner unit sa The Reef, na may median na ₱30,000 (mga $478 / €421) kada buwan; humihingi ang mga furnished one bedroom sa Tambuli ng ₱40,000 hanggang ₱52,000 (mga $637 hanggang $829 / €561 hanggang €729), ang one bedroom sa Plumera ng ₱19,500 (mga $311 / €273), at ang sea view unit sa Sotogrande ng ₱22,000 (mga $351 / €308). Napapaupa ang mga studio sa ₱14,000 hanggang ₱20,000 (mga $223 hanggang $319 / €196 hanggang €280) at ang mga two bedroom sa ₱30,000 hanggang ₱45,000 (mga $478 hanggang $717 / €421 hanggang €631), sa Royal Oceancrest at One Manchester Place.

Kuwentahin ang yield sa totoong pares. Ang ₱4.6 million (mga $73,300 / €64,500) na studio sa Amani na pinaupahan nang long term sa ₱20,000 (mga $319 / €280) kada buwan ay may gross na 5.2%. Ang Tambuli one bedroom na binili sa ₱8.5 million (mga $135,000 / €119,000) at pinaupahan nang furnished sa ₱45,000 (mga $717 / €631) ay may gross na 6.4%. Ang 10.8% na index yield ng isla ay galing sa mas murang stock sa Basak at Marigondon, kung saan ang ₱1.95 million (mga $31,100 / €27,300) na studio na pinaupahan sa ₱14,000 (mga $223 / €196) ay may gross na 8.6%, at galing din sa hindi pagkakatugma ng mga unit na nabebenta at ng mga unit na napapaupa, na nagpapaganda sa bawat probinsyal na numero. Kapag binawas na ang dues, muwebles, utilities sa pagitan ng mga tenant at ang property tax, asahan ang dalawa hanggang tatlong puntos na mas mababa, at tingnan ang kasalukuyang median sa price per square meter tool bago ka magdesisyon batay sa alinman sa mga numerong ito.

Short stay: ang rule na nagpapasya sa yield

Ang nakakaakit na bersyon ng Mactan investment ay ang gabi-gabing pagpapaupa sa mga turista, at ito rin ang bersyon na pinakamalamang magdulot ng pagkadismaya. Bawat project ay may sariling patakaran: ang mga condotel building, kabilang ang Sotogrande at The Reef, ay ginawa para dito at may rental pool kung saan may bahagi ang operator, samantalang maraming residential tower ang nagbabawal ng stay na wala pang isang buwan o nag-oobliga ng registration ng bawat bisita. Humingi ng nakasulat na house rules sa property management office bago ka mag-reserve, at basahin ang aming gabay sa condotel investment para malaman kung paano talaga nagbabayad ang pooled model.

Kung pinapayagan ang short stay, maglaan ng budget para sa mga gastos na wala sa long term lease: muwebles at linen, paglilinis sa pagitan ng mga bisita, utilities, komisyon ng platform, lokal na host, at ang mga walang bisitang linggo ng tag-ulan. Sa karanasan namin, mas masaya ang mga owner na tinuturing ang unit bilang long term rental na paminsan-minsang ginagamit nila mismo kaysa sa mga bumili ng kuwarto ng hotel na walang hotel.

Mga dapat suriin na partikular sa isla

Kumpirmahin kung aling mga tower ang talagang nasa beach at alin ang may beach access lang sa pamamagitan ng estate, dahil malaki ang agwat ng presyo ng dalawa at pinaglalabo ito ng mga listing. Itanong ang association dues per square meter; pinapataas ito ng resort amenities, mga pool at pagmementena ng beach nang lampas sa antas ng lungsod. Tingnan ang flood at storm surge rating ng partikular na barangay, dahil may kasaysayan ang mabababang bahagi ng east coast, gamit ang mga tool ng gobyerno sa aming flood check guide. At kung bumibili ka mula sa ibang bansa, tandaan ang 40% foreign ownership cap kada building at ang buwis sa rental income ng non resident na nakasaad sa aming gabay sa condo investment para sa mga dayuhan, na buong lakas na umiiral sa isang resort tower na malaki ang bentahan sa mga overseas buyer.

Ang mga presyo at upa ay asking figure mula sa listing price sample at building pages ng BalayHub noong Setyembre 2026, hindi appraisal o aktuwal na kita. Kumpirmahin ang kasalukuyang presyo, dues at short stay rules sa developer o sa property management office bago ka magdesisyon.

Tinatayang conversion lang ang mga halaga sa dollar at euro, sa ₱62.8 kada US dollar at ₱71.3 kada euro (ECB reference rates, 2026-09-24).

Mga madalas itanong

Magkano ang beachfront condo sa Mactan?

Sa aming listing sample, nagsisimula ang mga studio sa ₱1.95 million (mga $31,100 / €27,300) para sa 24 square meters sa Marigondon hanggang ₱4.6 million (mga $73,300 / €64,500) para sa 26.8 square meters sa Amani Grand, at ang mga one bedroom mula ₱5.9 million (mga $94,000 / €82,700) malapit sa airport hanggang ₱8.5 million (mga $135,000 / €119,000) para sa 66 square meter sea view unit sa Tambuli. Ang developer pricing sa Saekyung Ocean Residences ay mula mga ₱2.8 million (mga $44,600 / €39,300) para sa studio hanggang ₱9.8 million (mga $156,000 / €137,000) para sa three bedroom.

Magkano ang upa na puwedeng kitain ng condo sa Mactan?

Ang long term na upa ng one bedroom sa aming sample ay mula ₱13,500 (mga $215 / €189) sa Marigondon hanggang ₱100,000 (mga $1,590 / €1,400) para sa malaking corner unit sa The Reef, na may median na ₱30,000 (mga $478 / €421) kada buwan; humihingi ang mga furnished one bedroom sa Tambuli ng ₱40,000 hanggang ₱52,000 (mga $637 hanggang $829 / €561 hanggang €729). Napapaupa ang mga studio sa ₱14,000 hanggang ₱20,000 (mga $223 hanggang $319 / €196 hanggang €280) at ang mga two bedroom sa ₱30,000 hanggang ₱45,000 (mga $478 hanggang $717 / €421 hanggang €631). Ang gross yield sa bawat pares ay nasa 5% hanggang 8.6% bago ang dues at vacancy.

Alin ang mga pangunahing beachfront condo building sa Mactan?

Ang anim na tower ng Tambuli Seaside Living at ang The Reef Residences sa Maribago, ang Aruga Resort and Residences ng Rockwell na may 200 meter na beachfront, ang Costa Mira Beachtown ng Cebu Landmasters, ang Positano, One Pacific, 8 Newtown Boulevard at One Manchester Place ng Megaworld sa The Mactan Newtown, ang AmiSa ng Robinsons Land, ang Sotogrande sa Vistamar, ang Saekyung Ocean Residences sa west coast, at ang mga abot-kayang Royal Oceancrest, Plumera at Soltana.

Puwede ko bang ipaupa ang condo sa Mactan nang gabi-gabi?

Kung pinapayagan lang ng building. Ang mga condotel project gaya ng Sotogrande at The Reef ay ginawa para sa short stay at may rental pool na pinapatakbo ng operator, samantalang maraming residential tower ang nagbabawal ng stay na wala pang isang buwan o nag-oobliga ng guest registration. Kunin ang house rules nang nakasulat bago mag-reserve, at maglaan ng budget para sa muwebles, paglilinis, utilities, komisyon ng platform at ang mga walang bisitang linggo ng tag-ulan.

Puwede bang bumili ang dayuhan ng beachfront condo sa Mactan?

Oo, ang condominium unit ang tanging beachfront property na puwedeng ariin ng isang dayuhang indibidwal sa sarili niyang pangalan, sa loob ng 40% foreign ownership cap ng bawat building, na mabilis mapuno sa mga resort tower na malaki ang bentahan sa ibang bansa. Itanong sa developer o sa condominium corporation ang kasalukuyang porsyento bago magbayad ng reservation, at tandaan na ang non resident owner ay nagbabayad ng 25% final tax sa gross rent.

Ang beachfront condo sa Mactan mao ang bugtong klase sa propyedad daplin sa dagat sa Pilipinas nga mapalit sa usa ka buyer nga iyaha gyud, mapinansyahan sa bangko, ug mapaabangan sa mga estranghero nga dili kinahanglan nga tag-iya siya sa bisan usa ka square meter sa balas. Ang Lapu-Lapu City adunay kapin sa baynte ka resort style nga condominium project ubay sa baybayon sa Mactan, gikan sa hotel strip sa Maribago hangtod sa mga bag-ong estate duol sa airport, ug ang among price index nagbutang sa isla sa mga ₱65,000 (mga $1,040 / €911) kada square meter kung paliton batok sa ₱583 (mga $9.3 / €8.2) kada square meter matag bulan kung abangan (mga numero sa index nga naglakip sa tibuok isla, apil ang mga unit nga layo sa dagat), usa ka gross yield nga 10.8% nga labaw sa tanang siyudad nga among gisubay. Kini nga giya nagpakita kung pila ang presyo sa mga unit, unsang mga building ang angay tan-awon, pila ang ilang kita, ug ang mga short stay rule nga maoy magdesider kung mogana ba ang kwenta.

Pila ang presyo sa condo sa Mactan

Gamay ra ang among listing price sample para sa Lapu-Lapu, kinse ka sale price point ug trese ka rental sa ikatulong quarter sa 2026, mao nga basaha ang mga numero isip range ug dili isip lagda. Ang mga studio naglista gikan sa ₱1.95 million (mga $31,100 / €27,300) para sa furnished nga 24 square meter unit sa Saekyung Marigondon Residences hangtod sa ₱4.6 million (mga $73,300 / €64,500) para sa 26.8 square meters sa Amani Grand Resort Residences sa Pusok, ug adunay ₱3.48 million (mga $55,500 / €48,800) nga studio sa Basak sa tunga-tunga. Ang mga one bedroom nagsugod sa ₱5.9 million (mga $94,000 / €82,700) para sa furnished nga 41 square meter unit duol sa airport hangtod sa ₱8.5 million (mga $135,000 / €119,000) para sa 66 square meter nga corner unit nga adunay sea view sa Tambuli Seaside Living.

Parehas ra ang banda sa presyo sa mga developer. Ang Saekyung Ocean Residences, usa ka pre selling nga beachfront project nga adunay upat ka 16 ka andana nga tower ug mga 3,171 ka unit sa west coast, nagkutlo og mga ₱2.8 million (mga $44,600 / €39,300) para sa 29 square meter nga studio hangtod sa mga ₱9.8 million (mga $156,000 / €137,000) para sa 92 square meter nga three bedroom. Sa Sotogrande Hotel and Residences, ang condotel sa Sta. Lucia sa Vistamar Estates, ang mga studio nga 31 hangtod 38 square meters mabaligya sa ₱3.5 million hangtod ₱6 million (mga $55,800 hangtod $95,600 / €49,100 hangtod €84,100). Sa kinatas-an, ang The Reef Residences naglista og mga condotel unit nga 34 hangtod 40 square meters gikan sa mga ₱4.2 million (mga $66,900 / €58,900) ug mga dagkong suite sa presyo nga moabot sa ₱125 million (mga $1.99 million / €1.75 million).

Kada square meter, busa, ang beachfront sa Mactan nagsugod sa mga ₱80,000 (mga $1,270 / €1,120) sa mga daan nga estate hangtod sa ₱130,000 hangtod ₱170,000 (mga $2,070 hangtod $2,710 / €1,820 hangtod €2,380) sa mga branded nga bag-ong tower, ubos gihapon sa ₱109,000 (mga $1,740 / €1,530) nga median sa Cebu City para sa ordinaryong city unit, ug gamay ra nga bahin sa presyo sa usa ka titled nga beach lot sa Panglao o Moalboal kung idugang na ang balay; ang among giya sa beachfront property sa Pilipinas naghimo niana nga pagtandi ug nagpasabot ngano nga ang baybayon mismo dili gayod bahin sa deal.

Ang mga building, matag baybayon

Ang Maribago mao ang naestablisar nga hotel strip sa east coast, ug ang Tambuli Seaside Living mao ang kinadak-ang residential address didto: unom ka beachfront tower sa Tytans Properties nga nahuman tali sa 2018 ug 2024, gikan sa 10 hangtod 21 ka andana, adunay studio hangtod two bedroom ug ang pinakalawom nga resale ug rental market sa isla. Ang The Reef, usa ka two tower nga condo ug condotel sa Land Caster Estates, anaa sa samang barangay nga adunay designer pedigree ug ang kinatas-ang presyo.

Ang Aruga Resort and Residences sa Rockwell mao ang low density nga opsyon: 22 ka andana, 150 ka unit ug 200 metros nga pribadong beachfront, gitumong sa mga buyer nga gusto sa ngalan sa Rockwell ug usa ka hotel operator sa lugar mismo. Duol niini, ang Costa Mira Beachtown sa Cebu Landmasters nagdugang og mga 160 metros nga pribadong baybayon nga adunay turnover sa 2026.

Ang The Mactan Newtown, ang township sa Megaworld duol sa airport, naghawid sa Positano Mactan (301 ka unit, 17 ka andana), One Pacific Residence, 8 Newtown Boulevard ug One Manchester Place, nga adunay beach access sa estate ug dili sa matag tower, ug andam nga pool sa mga office ug hotel tenant. Ang AmiSa Private Residences sa Robinsons Land, 474 ka studio ug one bedroom unit nga nahuman sa 2013, mao ang mas daan nga beachfront community para sa mga buyer nga mas gusto og natapos na nga building kaysa pre selling nga saad.

Sa affordable nga bahin, ang Royal Oceancrest Mactan sa Primary Homes nagdala og 952 ka unit sa 15 ka andana duol sa airport, ang Plumera Mactan sa Johndorf nagtanyag og 2,112 ka studio, ug ang Soltana Nature Residences sa Taft Properties og 289 ka unit sa usa ka eco themed nga community. Kini ang mga building diin nagsugod ang mga studio budget sa among sample. Ang among giya sa Lapu-Lapu ug Mactan naglibot sa isla barangay por barangay, ug ang matag project sa ibabaw adunay kaugalingong page sa among mga condo listing sa Lapu-Lapu.

Pila ang kita sa mga unit

Ang rental sample mao ang dapit diin ang Mactan nagkalahi gikan sa resort market sa Metro Manila. Ang long term nga abang sa one bedroom nagsugod sa ₱13,500 (mga $215 / €189) sa Marigondon hangtod sa ₱100,000 (mga $1,590 / €1,400) para sa 126 square meter nga corner unit sa The Reef, nga adunay median nga ₱30,000 (mga $478 / €421) matag bulan; ang mga furnished nga one bedroom sa Tambuli nangayo og ₱40,000 hangtod ₱52,000 (mga $637 hangtod $829 / €561 hangtod €729), ang one bedroom sa Plumera ₱19,500 (mga $311 / €273), ug ang sea view nga unit sa Sotogrande ₱22,000 (mga $351 / €308). Ang mga studio paabangan sa ₱14,000 hangtod ₱20,000 (mga $223 hangtod $319 / €196 hangtod €280) ug ang mga two bedroom sa ₱30,000 hangtod ₱45,000 (mga $478 hangtod $717 / €421 hangtod €631), sa Royal Oceancrest ug One Manchester Place.

Kwentaha ang yield sa tinuod nga pares. Ang ₱4.6 million (mga $73,300 / €64,500) nga studio sa Amani nga gipaabang long term sa ₱20,000 (mga $319 / €280) matag bulan mo-gross og 5.2%. Ang one bedroom sa Tambuli nga gipalit sa ₱8.5 million (mga $135,000 / €119,000) ug gipaabang nga furnished sa ₱45,000 (mga $717 / €631) mo-gross og 6.4%. Ang 10.8% nga index yield sa isla naggikan sa mas barato nga stock sa Basak ug Marigondon, diin ang ₱1.95 million (mga $31,100 / €27,300) nga studio nga gipaabang sa ₱14,000 (mga $223 / €196) mo-gross og 8.6%, ug gikan sa dili pagtakdo sa mga unit nga mabaligya ug sa mga unit nga maabangan, nga maoy nagpanindot sa matag probinsyanong numero. Kung kuhaan na sa dues, muwebles, utilities tali sa mga tenant ug sa property tax, pagdahom og duha hangtod tulo ka puntos nga mas ubos, ug susiha ang kasamtangang median sa price per square meter tool sa dili ka pa mosalig sa bisan asa niining mga numero.

Short stay: ang lagda nga magdesider sa yield

Ang makadani nga bersyon sa investment sa Mactan mao ang pagpaabang kada gabii sa mga turista, ug kini ang bersyon nga labing lagmit makapahigawad. Ang matag project adunay kaugalingong polisiya: ang mga condotel building, lakip ang Sotogrande ug The Reef, gitukod para niini ug nagpadagan og rental pool diin ang operator adunay bahin, samtang daghang residential tower ang nagdili sa pagpuyo nga ubos sa usa ka bulan o nangayo og registration sa matag bisita. Pangayoa sa property management office ang house rules nga sinulat sa dili ka pa mo-reserve, ug basaha ang among giya sa condotel investment para masabtan kung giunsa gyud pagbayad sa pooled model.

Kung gitugot ang short stay, pag-budget para sa mga gasto nga wala sa long term lease: muwebles ug linen, paglimpyo tali sa mga bisita, utilities, ang komisyon sa platform, usa ka lokal nga host, ug ang mga walay sulod nga semana sa tingulan. Sa among kasinatian, ang mga tag-iya nga nagtratar sa unit isip long term rental nga adunay panagsa nga personal nga paggamit mas malipayon kaysa sa mga nagpalit og kwarto sa hotel nga walay hotel.

Mga susihon nga espesipiko sa isla

Kumpirmaha kung unsang mga tower ang tinuod nga anaa sa baybayon ug unsang mga tower ang adunay beach access lang agi sa estate, kay dako ang kalainan sa presyo sa duha ug ang mga listing kasagaran magpalibog niini. Pangayoa ang association dues kada square meter; ang mga resort amenity, pool ug pagmentinar sa beach nagpataas niini labaw sa lebel sa siyudad. Susiha ang flood ug storm surge rating sa espesipikong barangay, kay ang mga ubos nga bahin sa east coast adunay kasaysayan, gamit ang mga himan sa gobyerno sa among giya sa pagsusi sa baha. Ug kung mopalit ka gikan sa gawas sa nasod, hinumdomi ang 40% foreign ownership cap kada building ug ang buhis sa rental income sa non resident nga gilatid sa among giya sa condo investment para sa mga langyaw, nga hingpit nga magamit sa usa ka resort tower nga daghang gibaligya sa mga overseas buyer.

Ang mga presyo ug abang mao ang asking figures gikan sa listing price sample ug building pages sa BalayHub sukad Setyembre 2026, dili appraisal o naabot nga returns. Susiha ang kasamtangang presyo, dues ug short stay rules sa developer o sa property management office sa dili ka pa mosalig.

Banabana lang ang mga conversion sa dollar ug euro, sa ₱62.8 matag US dollar ug ₱71.3 matag euro (ECB reference rates, 2026-09-24).

Mga kasagarang pangutana

Pila ang beachfront condo sa Mactan?

Sa among listing sample, ang mga studio naglista gikan sa ₱1.95 million (mga $31,100 / €27,300) para sa 24 square meters sa Marigondon hangtod sa ₱4.6 million (mga $73,300 / €64,500) para sa 26.8 square meters sa Amani Grand, ug ang mga one bedroom gikan sa ₱5.9 million (mga $94,000 / €82,700) duol sa airport hangtod sa ₱8.5 million (mga $135,000 / €119,000) para sa 66 square meter nga sea view unit sa Tambuli. Ang developer pricing sa Saekyung Ocean Residences nagsugod sa mga ₱2.8 million (mga $44,600 / €39,300) para sa studio hangtod sa ₱9.8 million (mga $156,000 / €137,000) para sa three bedroom.

Pila ang abang nga makuha sa condo sa Mactan?

Ang long term nga abang sa one bedroom sa among sample nagsugod sa ₱13,500 (mga $215 / €189) sa Marigondon hangtod sa ₱100,000 (mga $1,590 / €1,400) para sa dakong corner unit sa The Reef, nga adunay median nga ₱30,000 (mga $478 / €421) matag bulan; ang mga furnished nga one bedroom sa Tambuli nangayo og ₱40,000 hangtod ₱52,000 (mga $637 hangtod $829 / €561 hangtod €729). Ang mga studio paabangan sa ₱14,000 hangtod ₱20,000 (mga $223 hangtod $319 / €196 hangtod €280) ug ang mga two bedroom sa ₱30,000 hangtod ₱45,000 (mga $478 hangtod $717 / €421 hangtod €631). Ang gross yield sa tagsa-tagsa ka pares mga 5% hangtod 8.6% sa dili pa kuhaan sa dues ug vacancy.

Unsa ang mga nag-unang beachfront condo building sa Mactan?

Ang unom ka tower sa Tambuli Seaside Living ug ang The Reef Residences sa Maribago, ang Aruga Resort and Residences sa Rockwell nga adunay 200 metros nga beachfront, ang Costa Mira Beachtown sa Cebu Landmasters, ang Positano, One Pacific, 8 Newtown Boulevard ug One Manchester Place sa Megaworld sa The Mactan Newtown, ang AmiSa sa Robinsons Land, ang Sotogrande sa Vistamar, ang Saekyung Ocean Residences sa west coast, ug ang mga affordable nga Royal Oceancrest, Plumera ug Soltana.

Mahimo ba nakong paabangan ang condo sa Mactan kada gabii?

Kung gitugot lang sa building. Ang mga condotel project sama sa Sotogrande ug The Reef gitukod para sa short stay ug nagpadagan og rental pool uban sa operator, samtang daghang residential tower ang nagdili sa pagpuyo nga ubos sa usa ka bulan o nangayo og guest registration. Kuhaa ang house rules nga sinulat sa dili ka pa mo-reserve, ug pag-budget para sa muwebles, paglimpyo, utilities, komisyon sa platform ug sa mga walay sulod nga semana sa tingulan.

Makapalit ba ang langyaw og beachfront condo sa Mactan?

Oo, ang condominium unit mao ang bugtong beachfront property nga mapanag-iya sa usa ka langyaw sa iyang kaugalingong ngalan, sulod sa 40% foreign ownership cap sa matag building, nga dali ra mapuno sa mga resort tower nga daghang gibaligya sa gawas sa nasod. Pangutan-a ang developer o ang condominium corporation sa kasamtangang porsyento sa dili ka pa mobayad og reservation, ug hinumdomi nga ang non resident nga tag-iya mobayad og 25% final tax sa gross rent.

Looking for a place?

See all listings →