Jul 26, 2026 · by BalayHub Admin · 4 min read

Selling Property in the Philippines: Costs, Taxes, Process

The seller pays 9% to 11% of the price: 6% capital gains tax on the gross value, 3% to 5% broker commission, plus any unpaid amilyar. What selling really costs, the documents to prepare before listing, and the sequence from offer to transferred title.

Everyone writes guides for buyers. Then one day you are the one selling, a house you outgrew, a condo you inherited, a lot you never built on, and you discover the seller's side has its own math, its own paperwork, and a tax bill that surprises almost everyone the first time.

Here is what selling property in the Philippines actually costs, who pays what, the documents to prepare before you list, and the sequence from asking price to transferred title.

The seller's bill, upfront

Sellers pay more of the transaction than buyers do. As a working rule from our closing costs breakdown, the buyer's side runs about 2.5% to 4% of the price while the seller's side runs 9% to 11%. Three items make up nearly all of it:

Capital Gains Tax, 6%. The big one, and the one that stings, because despite the name it is charged on the gross value, not your profit: 6% of the selling price or the zonal value, whichever is highest, even if you sold at a loss. It is due within 30 days of notarizing the deed, and nothing moves without it: the BIR will not issue the eCAR clearance, and without the eCAR the Registry of Deeds will not transfer the title. Buyers know this, which is why many insist on withholding the CGT from your proceeds and paying the BIR directly.

Broker's commission, 3% to 5%. If you sell through a licensed broker, the commission is customarily the seller's cost, typically 3% to 5% (toward 5% for raw land), plus VAT if the broker is VAT-registered. It is set by agreement, not by law, and it is put in writing through an Authority to Sell, which deserves as much attention as the deed itself.

Unpaid amilyar. Any real property tax in arrears up to the transfer date is yours to clear. Buyers will ask for a tax clearance; get it before they ask.

The Documentary Stamp Tax (1.5%), transfer tax and registration fees customarily land on the buyer, though everything is negotiable and the deed decides.

Get the papers ready before you list

Most delayed sales are delayed by the seller's paperwork, not the buyer's money. Before the listing goes up, pull together:

The Owner's Duplicate title (TCT for land and house, CCT for a condo). If it is lost, replacing it is a court process that takes months; start now, not when a buyer is waiting.
Latest Tax Declaration and a tax clearance from the Treasurer's Office.
Valid IDs, and if you are married, your spouse generally must sign too.
For condos: a dues clearance from the building management.
If you will be abroad during the sale: a consularized or apostilled Special Power of Attorney naming who signs for you.

A buyer doing proper due diligence will request certified copies of your title from the Registry of Deeds. Sellers who resist that check lose serious buyers; the clean ones invite it.

Price it like the market, not like a memory

The number in your head is usually the price you paid plus everything you spent since. The market does not care. Pull the asking prices of comparable units in your building or subdivision, check the per-square-meter band for your area with the price per square meter tool, and read our valuation guide for the method. In the current buyer's market, listings priced at the fair band sell; listings priced at sentiment sit for a year and then cut twice.

The sequence, offer to transfer

List the property, with photos that do not look like a crime scene. You can create a free listing on BalayHub and reach buyers directly, broker optional.
Negotiate and accept an offer. Earnest money holds the deal while documents are checked.
Sign the deed. Full cash payment goes straight to a notarized Deed of Absolute Sale; installment arrangements run through a Contract to Sell first, and it matters which one you sign.
Settle the BIR within the deadlines: CGT within 30 days, DST by the 5th of the following month. Late filing means penalties on top of an already large check.
eCAR, transfer tax, new title. Once the BIR issues the eCAR, the buyer pays the local transfer tax and the Registry of Deeds cancels your title and issues theirs. The full walkthrough is in our title transfer guide.

From notarization to a transferred title, a clean sale commonly takes one to three months, mostly waiting on the BIR. Sales that drag for a year are almost always missing a document from this page.

One decision worth making early

Broker or direct? A good broker earns the commission on pricing, marketing reach and paperwork shepherding. Selling direct saves 3% to 5% and platforms make it feasible, but the pricing discipline and the BIR sequence become your job. Either way, put every agreement in writing, price at the market, and start the paperwork before the buyer appears. This is general information, not tax or legal advice; rates and deadlines change, so confirm with the BIR and a professional for your specific sale.

Lahat ng guide, para sa buyer. Tapos isang araw, ikaw na pala ang nagbebenta, ng bahay na naliitan na kayo, ng condo na namana mo, ng lote na hindi mo natayuan, at madidiskubre mo na may sariling math ang panig ng seller, sariling papeles, at isang tax bill na sorpresa sa halos lahat sa unang beses.

Ito ang aktwal na gastos sa pagbebenta ng property sa Pilipinas, kung sino ang nagbabayad ng ano, ang mga dokumentong dapat ihanda bago ka mag-lista, at ang pagkakasunod-sunod mula asking price hanggang sa na-transfer na titulo.

Ang bayarin ng seller, agad-agad

Mas malaki ang parte ng seller sa transaksyon kaysa sa buyer. Bilang working rule mula sa aming closing costs breakdown, ang panig ng buyer ay umaabot ng mga 2.5% hanggang 4% ng presyo habang ang panig ng seller ay 9% hanggang 11%. Tatlong item ang bumubuo ng halos lahat nito:

Capital Gains Tax, 6%. Ito ang pinakamalaki, at ito ang masakit, kasi kahit ganyan ang pangalan, sinisingil ito sa gross value, hindi sa kinita mo: 6% ng selling price o ng zonal value, alinman ang mas mataas, kahit pa lugi ka sa benta. Due ito within 30 days mula sa pagpapanotaryo ng deed, at walang gagalaw hangga't hindi ito bayad: hindi maglalabas ng eCAR clearance ang BIR, at kung walang eCAR, hindi ita-transfer ng Registry of Deeds ang titulo. Alam ito ng mga buyer, kaya marami ang nagpipilit na ikaltas ang CGT sa proceeds mo at sila na mismo ang magbabayad sa BIR.

Broker's commission, 3% hanggang 5%. Kung magbebenta ka sa pamamagitan ng licensed broker, ang commission ay kaugaliang gastos ng seller, karaniwang 3% hanggang 5% (papuntang 5% para sa raw land), plus VAT kung VAT-registered ang broker. Usapan ito, hindi itinatakda ng batas, at isinusulat ito sa isang Authority to Sell, na dapat bigyan ng kasing-ingat na atensyon gaya ng deed mismo.

Hindi bayad na amilyar. Anumang real property tax na atrasado hanggang sa petsa ng transfer, ikaw ang dapat maglinis. Hihingan ka ng buyer ng tax clearance; kunin mo na bago pa nila hingin.

Ang Documentary Stamp Tax (1.5%), transfer tax at registration fees ay kaugaliang napupunta sa buyer, pero lahat naman ay negotiable at ang nakasulat sa deed ang masusunod.

Ihanda ang mga papeles bago ka mag-lista

Karamihan ng naantalang benta, naantala dahil sa papeles ng seller, hindi sa pera ng buyer. Bago lumabas ang listing, ipunin na:

Ang Owner's Duplicate title (TCT para sa lupa at bahay, CCT para sa condo). Kung nawala ito, ang pagpapalit ay dumadaan sa korte at inaabot ng ilang buwan; simulan mo na ngayon, hindi kapag may buyer nang naghihintay.
Pinakabagong Tax Declaration at tax clearance mula sa Treasurer's Office.
Valid IDs, at kung kasal ka, kadalasang kailangan ding pumirma ng asawa mo.
Para sa condo: dues clearance mula sa building management.
Kung nasa abroad ka habang nagaganap ang benta: consularized o apostilled na Special Power of Attorney na nagsasabi kung sino ang pipirma para sa iyo.

Ang buyer na gumagawa ng maayos na due diligence ay hihingi ng certified copies ng titulo mo mula sa Registry of Deeds. Ang mga seller na umiiwas sa check na iyan, nawawalan ng seryosong buyer; ang mga malinis ang papeles, sila pa mismo ang nag-aanyaya.

Ipresyo ayon sa merkado, hindi ayon sa alaala

Ang numero sa isip mo ay kadalasang ang presyong binayad mo plus lahat ng ginastos mo simula noon. Walang pakialam ang merkado. Tingnan ang asking prices ng mga katulad na unit sa building o subdivision mo, i-check ang per-square-meter band ng lugar mo gamit ang price per square meter tool, at basahin ang aming valuation guide para sa paraan. Sa kasalukuyang buyer's market, ang mga listing na nakapresyo sa fair band ay nabebenta; ang mga nakapresyo sa sentimyento ay nakaupo nang isang taon tapos dalawang beses pang magbababa.

Ang pagkakasunod-sunod, mula offer hanggang transfer

I-lista ang property, na may mga litratong hindi mukhang crime scene. Puwede kang gumawa ng libreng listing sa BalayHub at direktang maabot ang mga buyer, optional na lang ang broker.
Makipag-negotiate at tanggapin ang offer. Ang earnest money ang humahawak sa deal habang chine-check ang mga dokumento.
Pirmahan ang deed. Ang full cash payment ay diretso sa notarized na Deed of Absolute Sale; ang installment ay dumadaan muna sa Contract to Sell, at mahalaga kung alin dito ang pipirmahan mo.
Bayaran ang BIR within the deadlines: CGT within 30 days, DST pagsapit ng ika-5 ng susunod na buwan. Ang late filing ay may kaakibat na penalties sa ibabaw ng malaki nang tseke.
eCAR, transfer tax, bagong titulo. Kapag nailabas na ng BIR ang eCAR, babayaran ng buyer ang local transfer tax at kakanselahin ng Registry of Deeds ang titulo mo at maglalabas ng bago sa pangalan nila. Ang buong walkthrough ay nasa aming title transfer guide.

Mula notarization hanggang sa na-transfer na titulo, ang malinis na benta ay karaniwang inaabot ng isa hanggang tatlong buwan, at kadalasan ang hinihintay lang ay ang BIR. Ang mga bentang umaabot ng isang taon, halos laging may kulang na dokumento mula sa pahinang ito.

Isang desisyong dapat pagpasyahan nang maaga

Broker o direct? Ang magaling na broker, kinikita ang commission sa pricing, marketing reach at pag-aalaga ng papeles. Ang pagbebenta nang direkta ay nakakatipid ng 3% hanggang 5% at ginagawa itong posible ng mga platform, pero ang disiplina sa presyo at ang BIR sequence ay magiging trabaho mo na. Alinman ang piliin mo, isulat ang bawat kasunduan, ipresyo ayon sa merkado, at simulan ang papeles bago pa dumating ang buyer. General information ito, hindi tax o legal advice; nagbabago ang rates at deadlines, kaya kumpirmahin sa BIR at sa isang propesyonal para sa spesipikong benta mo.

Ang tanan nga guide, para sa buyer. Unya usa ka adlaw, ikaw na diay ang namaligya, sa balay nga gamay na para ninyo, sa condo nga napanunod nimo, sa lote nga wala nimo natukori, ug madiskubre nimo nga ang bahin sa seller adunay kaugalingong math, kaugalingong papeles, ug tax bill nga makapakurat sa halos tanan sa unang higayon.

Ania ang tinuod nga gasto sa pagbaligya og property sa Pilipinas, kinsa ang mobayad sa unsa, ang mga dokumento nga andamon una ka mag-lista, ug ang sunod-sunod gikan sa asking price hangtod sa na-transfer nga titulo.

Ang bayronon sa seller, diretso dayon

Mas dako ang bahin sa seller sa transaksyon kaysa sa buyer. Isip working rule gikan sa among closing costs breakdown, ang bahin sa buyer moabot og mga 2.5% hangtod 4% sa presyo samtang ang bahin sa seller moabot og 9% hangtod 11%. Tulo ka butang ang naglangkob sa halos tanan niini:

Capital Gains Tax, 6%. Mao ni ang pinakadako, ug mao sad ni ang sakit, kay bisan pa sa ngalan niini, gisingil kini sa gross value, dili sa imong ginansya: 6% sa selling price o sa zonal value, kung asa ang mas taas, bisan pag nalugi ka sa pagbaligya. Due kini sulod sa 30 days gikan sa pagpanotaryo sa deed, ug walay molihok kung dili kini mabayran: dili mo-isyu og eCAR clearance ang BIR, ug kung walay eCAR, dili i-transfer sa Registry of Deeds ang titulo. Kabalo niini ang mga buyer, maong daghan ang moinsistir nga kuhaon ang CGT gikan sa imong proceeds ug sila na mismo ang mobayad sa BIR.

Broker's commission, 3% hangtod 5%. Kung mobaligya ka pinaagi sa licensed broker, ang commission kasagaran gasto sa seller, sagad 3% hangtod 5% (padulong sa 5% para sa raw land), plus VAT kung VAT-registered ang broker. Sabot-sabot ra kini, dili gitakda sa balaod, ug gisulat kini pinaagi sa Authority to Sell, nga angay hatagan og sama ka dako nga atensyon sa deed mismo.

Wala mabayri nga amilyar. Bisan unsang real property tax nga naatraso hangtod sa petsa sa transfer, ikaw ang mohawan. Mangayo ang buyer og tax clearance; kuhaa na una pa sila mangayo.

Ang Documentary Stamp Tax (1.5%), transfer tax ug registration fees kasagaran maadto sa buyer, apan tanan negotiable ug ang nakasulat sa deed ang magbuot.

Andama ang mga papeles una ka mag-lista

Kadaghanan sa mga nalangan nga baligya, nalangan tungod sa papeles sa seller, dili sa kwarta sa buyer. Una nimo ipagawas ang listing, tigoma na:

Ang Owner's Duplicate title (TCT para sa yuta ug balay, CCT para sa condo). Kung nawala kini, ang pag-ilis moagi sa korte ug moabot og pila ka bulan; sugdi na karon, dili inig naa nay buyer nga naghulat.
Pinakabag-o nga Tax Declaration ug tax clearance gikan sa Treasurer's Office.
Valid IDs, ug kung minyo ka, kasagaran kinahanglan sad mopirma ang imong asawa o bana.
Para sa condo: dues clearance gikan sa building management.
Kung tua ka sa abroad panahon sa baligya: consularized o apostilled nga Special Power of Attorney nga nagngalan kung kinsa ang mopirma para nimo.

Ang buyer nga naghimo og husto nga due diligence mangayo og certified copies sa imong titulo gikan sa Registry of Deeds. Ang mga seller nga mobalibad ana nga check, mawad-an og seryoso nga buyer; ang mga limpyo og papeles, sila pa gani ang modapit.

Presyohi sama sa merkado, dili sama sa handumanan

Ang numero sa imong hunahuna kasagaran mao ang presyo nga imong gibayad plus tanan nimong nagasto sukad ato. Walay labot ang merkado. Tan-awa ang asking prices sa parehas nga mga unit sa imong building o subdivision, i-check ang per-square-meter band sa imong lugar gamit ang price per square meter tool, ug basaha ang among valuation guide para sa pamaagi. Sa kasamtangan nga buyer's market, ang mga listing nga gipresyo sa fair band mahalin; ang mga gipresyo sa sentimento maglingkod og usa ka tuig unya mohagbong og duha ka beses.

Ang sunod-sunod, gikan sa offer hangtod sa transfer

I-lista ang property, nga adunay mga litrato nga dili morag crime scene. Pwede ka maghimo og libre nga listing sa BalayHub ug direktang maabot ang mga buyer, optional na lang ang broker.
Makig-negotiate ug dawata ang offer. Ang earnest money maoy mogunit sa deal samtang gi-check pa ang mga dokumento.
Pirmahi ang deed. Ang full cash payment diretso sa notarized nga Deed of Absolute Sale; ang installment moagi una sa Contract to Sell, ug importante kung asa niini ang imong pirmahan.
Bayri ang BIR sulod sa deadlines: CGT sulod sa 30 days, DST inig ka-5 sa sunod nga bulan. Ang late filing nagpasabot og penalties dugang sa dako na nga tseke.
eCAR, transfer tax, bag-o nga titulo. Inig isyu sa BIR sa eCAR, mobayad ang buyer sa local transfer tax ug kanselahon sa Registry of Deeds ang imong titulo ug mo-isyu og bag-o sa ilang ngalan. Ang tibuok walkthrough anaa sa among title transfer guide.

Gikan sa notarization hangtod sa na-transfer nga titulo, ang limpyo nga baligya kasagaran moabot og usa hangtod tulo ka bulan, ug kadaghanan niini paghulat lang sa BIR. Ang mga baligya nga molungtad og usa ka tuig, halos kanunay adunay kulang nga dokumento gikan niini nga pahina.

Usa ka desisyon nga angay hukmon og sayo

Broker o direct? Ang maayo nga broker makapangita sa iyang commission pinaagi sa pricing, marketing reach ug pag-atiman sa papeles. Ang direct nga pagbaligya makatipig og 3% hangtod 5% ug gihimo kining posible sa mga platform, apan ang disiplina sa presyo ug ang BIR sequence imo nang trabaho. Bisan asa nimo pilion, isulat ang matag kasabotan, presyohi sumala sa merkado, ug sugdi ang papeles una pa moabot ang buyer. Kini general information, dili tax o legal advice; mag-usab-usab ang rates ug deadlines, busa kumpirmaha sa BIR ug sa usa ka propesyonal para sa imong espesipiko nga baligya.

Frequently asked questions

Who pays the closing costs when selling a home in the Philippines?

The seller customarily pays the two biggest items: the 6% Capital Gains Tax and the broker's commission of 3% to 5%, for a total around 9% to 11% of the price. The buyer customarily pays the Documentary Stamp Tax (1.5%), transfer tax, registration and notarial fees, roughly 2.5% to 4%. The split is customary, not legal, so the deed of sale can allocate it differently.

How much is the capital gains tax when selling property?

6% of the selling price or the zonal value, whichever is highest, charged on the gross value rather than the profit, even if you sold at a loss. It is due within 30 days of notarizing the deed, and the BIR will not issue the eCAR clearance needed to transfer the title until it is paid.

What documents do I need to sell my property?

The Owner's Duplicate title (TCT or CCT), the latest Tax Declaration, a tax clearance showing amilyar is paid, valid IDs (with your spouse signing where required), a dues clearance for condos, and an apostilled Special Power of Attorney if you will be abroad during the sale. A lost title takes months to replace through the courts, so check it before listing.

How long does it take to sell and transfer a property?

From notarized deed to a transferred title, a clean sale commonly takes one to three months, most of it waiting on the BIR to process the taxes and issue the eCAR. Sales that drag much longer are almost always missing a document, usually the title itself or a tax clearance.

Browse properties on BalayHub

See all listings →

₱14,800,000

House & Lot in Nostalji Enclave, Dasmarinas Cavite

Dasmariñas

₱3,800,000

4-Bedroom House in North Olympus, QC for ₱3.8M

Quezon

₱13,500,000

House and Lot in Tinago, Dauis, Bohol

Dauis