Jun 15, 2026 · by BalayHub Admin · 5 min read

Amilyar Explained: How to Compute and Pay Real Property Tax (2026)

What amilyar (real property tax) is, how it is computed from your property's assessed value, when and where to pay, the prompt-payment discount, the penalties for paying late, and how delinquency can lead to auction.

Amilyar explained: how to compute and pay real property tax in the Philippines (2026)

Every property owner in the Philippines owes amilyar, the everyday name for real property tax (RPT), and a surprising number quietly forget it. It is the annual tax you pay to your city or municipality for owning land, a building or a condo, and it does not go away if you ignore it. It just grows penalties, and in the worst case the local government can auction your property out from under you for unpaid taxes. Here is how amilyar is computed, when and where to pay, the discounts worth catching, and what happens if you let it slide.

What amilyar actually is

Amilyar is the Filipino term for real property tax (RPT), a local tax collected every year by the City or Municipal Treasurer on real property: the land, the buildings, and the permanent improvements on it. It funds local government services, and it is owed every year for as long as you own the property, separate from the one-time taxes you pay when you buy. If you own a condo, you pay it on your unit; if you own a house and lot, on both the land and the structure.

How amilyar is computed

The math runs in three steps, and the rates and levels are set locally, so treat the figures here as the framework rather than your exact bill.

Start with the Fair Market Value (FMV) of the property, as carried in the Tax Declaration at the Assessor's Office.
Apply the assessment level to get the Assessed Value. The assessment level is a fraction set by the Local Government Code and the LGU, and it is lower for homes than for commercial property, with residential property commonly assessed at around 20% of market value and commercial and industrial property much higher.
Apply the tax rate to the assessed value. The basic RPT rate is capped at 1% in provinces and 2% in cities and the municipalities of Metro Manila, and on top of that almost everyone pays an additional 1% Special Education Fund (SEF).

A worked example

Say a condo carries a fair market value of ₱3,000,000 and sits in a city. Assessed at a residential level of 20%, the assessed value is ₱600,000. The basic RPT at 2% is ₱12,000, plus the 1% SEF of ₱6,000, for a total of about ₱18,000 a year. Treat that as an illustration only, because the assessment level, the rate and any local adjustments vary by LGU. Your actual figure is on your tax declaration and your statement from the Treasurer.

When and where to pay

Amilyar is an annual tax, but most LGUs let you pay it in four quarterly installments instead of one lump, with the full-year payment usually due early in the year and the quarters falling at the end of each quarter. You pay at the City or Municipal Treasurer's Office that covers the property, and a growing number of LGUs now accept payment online or through partner channels. Bring or have ready your latest tax declaration and the previous official receipt.

The discounts worth catching, and the penalties to avoid

This is where paying attention pays off:

Prompt-payment discount. Many LGUs grant a discount, often up to 20%, for paying the full year early or in advance. On a recurring bill, that adds up.
Late penalties. Miss the deadline and interest accrues at 2% per month, capped at 72% over three years. A small bill ignored for years becomes a large one.
Tax delinquency and auction. Leave it unpaid long enough and the LGU can declare the property delinquent and, after notices, sell it at public auction to recover the tax. This is rare for owners who pay attention, and devastating for those who do not.

What to check on your own bill

A few habits keep amilyar from biting:

Verify the tax declaration. Make sure the property class, area and improvements on file are correct, since an over-stated value means an over-stated tax. You can contest an assessment you believe is wrong with the Assessor.
Keep your receipts. You will need proof of payment when you sell or transfer, and a clearance that taxes are paid up is part of moving a title.
Update it after a transfer. When you buy, the Tax Declaration should be moved into your name so the bills come to you, a step covered in our guide to transferring a land title.

Where amilyar fits in the bigger picture

Amilyar is one line in the running cost of owning, alongside association dues and utilities, and it is easy to overlook when you are focused on the purchase price. Our breakdown of the hidden costs of buying a condo and our wider guide to Philippine property taxes put it in context with everything else you will owe.

Pay it early for the discount, keep the receipts, and check the assessment is fair, and amilyar is a small, predictable cost rather than a problem. When you are budgeting for a purchase, factor a year of it in from the start, and browse the live listings with the full cost in view. This is general information, not tax advice; assessment levels, rates and discounts vary by local government, so confirm your exact figures with your City or Municipal Treasurer and Assessor.

Amilyar, ipinaliwanag: paano i-compute at bayaran ang real property tax sa Pilipinas (2026)

Lahat ng may-ari ng property sa Pilipinas ay may utang na amilyar, ang karaniwang tawag sa real property tax (RPT), at nakakagulat kung gaano karami ang tahimik na nakakalimot dito. Ito ang taunang buwis na binabayaran mo sa iyong city o municipality dahil may-ari ka ng lupa, building o condo, at hindi ito nawawala kapag binalewala mo. Lumalaki lang ang penalty, at sa pinakamalalang kaso, puwedeng i-auction ng local government ang property mo dahil sa hindi nabayarang buwis. Narito kung paano kino-compute ang amilyar, kailan at saan magbabayad, ang mga discount na sulit habulin, at ang mangyayari kapag pinabayaan mo ito.

Ano ba talaga ang amilyar

Ang amilyar ay local tax na kinokolekta ng City o Municipal Treasurer sa real property: ang lupa, ang mga building, at ang mga permanenteng improvement dito. Pinopondohan nito ang mga serbisyo ng local government, at may utang ka nito bawat taon habang ikaw ang may-ari ng property, hiwalay sa mga one-time tax na binabayaran mo kapag bumibili. Kung may condo ka, babayaran mo ito para sa unit mo; kung house and lot naman, para sa lupa at sa istruktura.

Paano kino-compute ang amilyar

Tatlong hakbang ang computation, at ang mga rate at level ay itinatakda ng bawat lokalidad, kaya ituring mo ang mga figure dito bilang framework at hindi ang eksaktong bill mo.

Magsimula sa Fair Market Value (FMV) ng property, ayon sa nakalagay sa Tax Declaration sa Assessor's Office.
I-apply ang assessment level para makuha ang Assessed Value. Ang assessment level ay fraction na itinakda ng Local Government Code at ng LGU, at mas mababa ito para sa mga bahay kaysa sa commercial property. Karaniwan, ang residential property ay ina-assess sa humigit-kumulang 20% ng market value, samantalang mas mataas nang malaki ang commercial at industrial property.
I-apply ang tax rate sa assessed value. Ang basic RPT rate ay may cap na 1% sa mga probinsya at 2% sa mga city at sa mga municipality ng Metro Manila, at dagdag pa dito, halos lahat ay nagbabayad ng karagdagang 1% Special Education Fund (SEF).

Isang halimbawang computation

Sabihin nating ang isang condo ay may fair market value na ₱3,000,000 at nasa isang city. Kung ia-assess sa residential level na 20%, ang assessed value ay ₱600,000. Ang basic RPT sa 2% ay ₱12,000, dagdag ang 1% SEF na ₱6,000, kaya ang total ay humigit-kumulang ₱18,000 kada taon. Ituring mo itong ilustrasyon lamang, dahil ang assessment level, ang rate at anumang local adjustment ay iba-iba depende sa LGU. Ang aktuwal na figure mo ay nasa tax declaration mo at sa statement mula sa Treasurer.

Kailan at saan magbabayad

Ang amilyar ay taunang buwis, pero karamihan ng LGU ay pinapayagan kang magbayad nito sa apat na quarterly installment sa halip na isang bagsakan, kung saan ang full-year payment ay karaniwang due sa unang bahagi ng taon at ang mga quarterly payment naman ay sa katapusan ng bawat quarter. Magbabayad ka sa City o Municipal Treasurer's Office na sumasakop sa property, at dumadami na rin ang mga LGU na tumatanggap ng bayad online o sa pamamagitan ng mga partner channel. Dalhin o ihanda ang pinakabagong tax declaration mo at ang nakaraang official receipt.

Ang mga discount na sulit habulin, at ang mga penalty na dapat iwasan

Dito nagbabayad nang maganda ang pagiging atentibo:

Prompt-payment discount. Maraming LGU ang nagbibigay ng discount, kadalasang hanggang 20%, kapag nagbayad ka ng buong taon nang maaga o in advance. Sa isang paulit-ulit na bill, malaki ang naiipon diyan.
Late penalties. Kapag lumagpas ka sa deadline, tumatakbo ang interest na 2% kada buwan, na may cap na 72% sa loob ng tatlong taon. Ang maliit na bill na binalewala nang ilang taon ay nagiging malaki.
Tax delinquency at auction. Kapag hinayaan mong hindi bayad nang matagal, puwedeng ideklara ng LGU na delinquent ang property at, pagkatapos ng mga notice, ibenta ito sa public auction para mabawi ang buwis. Bihira itong mangyari sa mga may-aring atentibo, pero mapaminsala ito sa mga hindi.

Ano ang dapat i-check sa sarili mong bill

Ilang gawi ang magliligtas sa iyo mula sa problema sa amilyar:

I-verify ang tax declaration. Siguraduhing tama ang property class, area at mga improvement na nakatala, dahil kapag over-stated ang value, over-stated din ang buwis. Puwede mong kuwestiyunin sa Assessor ang assessment na sa tingin mo ay mali.
Itago ang mga receipt. Kakailanganin mo ang proof of payment kapag nagbenta o nag-transfer ka, at ang clearance na bayad na ang mga buwis ay bahagi ng paglilipat ng title.
I-update ito pagkatapos ng transfer. Kapag bumili ka, dapat ilipat sa pangalan mo ang Tax Declaration para sa iyo dumating ang mga bill, isang hakbang na tinalakay sa aming gabay sa pag-transfer ng land title.

Saan pumapasok ang amilyar sa mas malaking larawan

Ang amilyar ay isang linya lang sa running cost ng pagmamay-ari, kasama ng association dues at utilities, at madali itong makaligtaan kapag nakatutok ka sa purchase price. Ang aming breakdown ng mga hidden cost sa pagbili ng condo at ang aming mas malawak na gabay sa mga property tax sa Pilipinas ay naglalagay dito sa konteksto kasama ng lahat ng iba pang babayaran mo.

Bayaran mo ito nang maaga para sa discount, itago ang mga receipt, at i-check kung makatarungan ang assessment, at ang amilyar ay magiging maliit at predictable na gastos sa halip na problema. Kapag nagba-budget ka para sa isang purchase, isama na ang isang taon nito mula sa simula, at i-browse ang mga live na listing nang kitang-kita ang buong gastos. General information ito, hindi tax advice; ang assessment level, rate at discount ay iba-iba depende sa local government, kaya kumpirmahin ang eksaktong figure mo sa iyong City o Municipal Treasurer at Assessor.

Amilyar, gipasabot: unsaon pag-compute ug pagbayad sa real property tax sa Pilipinas (2026)

Tanang tag-iya og property sa Pilipinas adunay utang nga amilyar, ang naandan nga tawag sa real property tax (RPT), ug makapakurat kung pila ka daghan ang hilom lang nga makalimot niini. Mao kini ang tinuig nga buhis nga imong bayran sa imong city o municipality tungod kay tag-iya ka og yuta, building o condo, ug dili kini mawala kung imong pasagdan. Motubo lang ang penalty, ug sa pinakagrabe nga kaso, mahimong i-auction sa local government ang imong property tungod sa wala mabayri nga buhis. Ania kung giunsa pag-compute ang amilyar, kanus-a ug asa mobayad, ang mga discount nga angay hikawaton, ug unsay mahitabo kung imong pasagdan.

Unsa gyud ang amilyar

Ang amilyar usa ka local tax nga ginakolekta sa City o Municipal Treasurer sa real property: ang yuta, ang mga building, ug ang mga permanente nga improvement niini. Nagpundo kini sa mga serbisyo sa local government, ug utang nimo kini matag tuig samtang ikaw ang tag-iya sa property, lahi sa mga one-time tax nga imong bayran kung mopalit ka. Kung naa kay condo, bayran nimo kini para sa imong unit; kung house and lot, para sa yuta ug sa istruktura.

Unsaon pag-compute ang amilyar

Tulo ka lakang ang computation, ug ang mga rate ug level ginatakda sa matag lokalidad, busa isipa ang mga figure dinhi isip framework ug dili ang eksakto nimong bill.

Sugdi sa Fair Market Value (FMV) sa property, sumala sa nakasulat sa Tax Declaration didto sa Assessor's Office.
I-apply ang assessment level aron makuha ang Assessed Value. Ang assessment level usa ka fraction nga gitakda sa Local Government Code ug sa LGU, ug mas ubos kini para sa mga balay kaysa sa commercial property. Kasagaran, ang residential property gina-assess sa mga 20% sa market value, samtang mas taas kaayo ang commercial ug industrial property.
I-apply ang tax rate sa assessed value. Ang basic RPT rate adunay cap nga 1% sa mga probinsya ug 2% sa mga city ug sa mga municipality sa Metro Manila, ug dugang pa niini, halos tanan mobayad og dugang nga 1% Special Education Fund (SEF).

Usa ka pananglitan nga computation

Ingnon ta nga ang usa ka condo adunay fair market value nga ₱3,000,000 ug nahimutang sa usa ka city. Kung i-assess sa residential level nga 20%, ang assessed value kay ₱600,000. Ang basic RPT sa 2% kay ₱12,000, dugang ang 1% SEF nga ₱6,000, busa ang total kay mga ₱18,000 matag tuig. Isipa kini nga ilustrasyon lang, kay ang assessment level, ang rate ug ang bisan unsang local adjustment magkalahi depende sa LGU. Ang imong aktuwal nga figure anaa sa imong tax declaration ug sa statement gikan sa Treasurer.

Kanus-a ug asa mobayad

Ang amilyar tinuig nga buhis, apan kadaghanan sa mga LGU motugot nga bayran nimo kini sa upat ka quarterly installment imbes nga usa ka bagsakan, diin ang full-year payment kasagaran due sa sayong bahin sa tuig ug ang mga quarterly payment kay sa katapusan sa matag quarter. Mobayad ka sa City o Municipal Treasurer's Office nga naglangkob sa property, ug nagkadaghan na ang mga LGU nga modawat og bayad online o pinaagi sa mga partner channel. Dad-a o andama ang imong pinakabag-o nga tax declaration ug ang miaging official receipt.

Ang mga discount nga angay hikawaton, ug ang mga penalty nga angay likayan

Dinhi mobayad og maayo ang pagka-atentibo:

Prompt-payment discount. Daghang LGU ang mohatag og discount, kasagaran hangtod 20%, kung mobayad ka sa tibuok tuig og sayo o in advance. Sa usa ka balik-balik nga bill, dako ang matigom ana.
Late penalties. Kung molapas ka sa deadline, modagan ang interest nga 2% matag bulan, nga adunay cap nga 72% sulod sa tulo ka tuig. Ang gamay nga bill nga gipasagdan sulod sa daghang tuig mahimong dako.
Tax delinquency ug auction. Kung pasagdan nimo nga dili bayad sa dugay nga panahon, mahimong ideklara sa LGU nga delinquent ang property ug, human sa mga notice, ibaligya kini sa public auction aron mabawi ang buhis. Talagsa ra kini mahitabo sa mga tag-iya nga atentibo, apan makadaot kaayo sa mga dili.

Unsay angay i-check sa imong kaugalingong bill

Pipila ka batasan ang makapugong nga mopaak ang amilyar:

I-verify ang tax declaration. Siguroha nga sakto ang property class, area ug mga improvement nga nakalista, kay kung over-stated ang value, over-stated sad ang buhis. Mahimo nimong kuwestiyunon sa Assessor ang assessment nga sa imong tan-aw sayop.
Tipigi ang mga receipt. Kinahanglan nimo ang proof of payment kung mobaligya o mo-transfer ka, ug ang clearance nga bayad na ang mga buhis kabahin sa pagbalhin sa title.
I-update kini human sa transfer. Kung mopalit ka, kinahanglan ibalhin sa imong ngalan ang Tax Declaration aron sa imoha moabot ang mga bill, usa ka lakang nga gihisgotan sa among giya sa pag-transfer og land title.

Asa mahimutang ang amilyar sa mas dako nga hulagway

Ang amilyar usa lang ka linya sa running cost sa pagpanag-iya, kauban sa association dues ug utilities, ug sayon kini makalimtan kung nakapokus ka sa purchase price. Ang among breakdown sa mga hidden cost sa pagpalit og condo ug ang among mas lapad nga giya sa mga property tax sa Pilipinas magbutang niini sa konteksto kauban sa tanan pang imong bayranan.

Bayri kini og sayo para sa discount, tipigi ang mga receipt, ug i-check kung makiangayon ang assessment, ug ang amilyar mahimong gamay ug predictable nga gasto imbes nga problema. Kung nagbadyet ka para sa usa ka purchase, iapil na ang usa ka tuig niini gikan sa sinugdanan, ug i-browse ang mga live nga listing nga klaro nimo ang tibuok gasto. General information kini, dili tax advice; ang assessment level, rate ug discount magkalahi depende sa local government, busa kumpirmaha ang imong eksakto nga figure sa imong City o Municipal Treasurer ug Assessor.

Frequently asked questions

What is amilyar?

Amilyar is the everyday name for real property tax (RPT), the annual local tax you pay to your city or municipality for owning land, a building or a condo. It is collected by the City or Municipal Treasurer, funds local services, and is owed every year you own the property, separate from the one-time taxes you pay when you buy.

How is amilyar computed?

In three steps. Take the property's Fair Market Value from the Tax Declaration, apply the assessment level (commonly around 20% for residential property) to get the Assessed Value, then apply the tax rate: a basic RPT capped at 1% in provinces or 2% in cities and Metro Manila municipalities, plus an additional 1% Special Education Fund. For example, a ₱3M condo assessed at 20% has a ₱600,000 assessed value, giving about ₱18,000 a year.

How much is real property tax in the Philippines?

The basic rate is up to 1% of the assessed value in provinces and up to 2% in cities and Metro Manila municipalities, plus a 1% Special Education Fund. Because it is charged on the assessed value (a fraction of market value) rather than the market price, the yearly bill on a typical home is in the thousands to tens of thousands of pesos. Exact rates and assessment levels vary by local government.

What happens if I do not pay amilyar?

Interest accrues at 2% per month on the unpaid amount, capped at 72% over three years, so a small bill ignored for years becomes a large one. If it stays unpaid long enough, the local government can declare the property delinquent and, after notices, sell it at public auction to recover the tax. Paying early often earns a discount of up to 20%, so it pays to stay current.

Browse properties on BalayHub

See all listings →

₱9,200,000

Designer 2-Bedroom in SMDC Jazz Residences, Makati for Sale

Makati

₱1,500,000

1000 Square Meter Overlooking Residential Lot in Coron, Palawan

Coron

₱12,000,000

2 Bedroom Condominium for Sale!