Aug 28, 2026 · by BalayHub Admin · 6 min read

Makati Villages Guide 2026: Forbes, Dasma, Urdaneta, Bel-Air

Makati villages guide: Forbes Park, Dasmariñas, Urdaneta, Bel-Air, San Lorenzo and Magallanes, land from ₱300,000 to ₱704,000 per sqm, rents from ₱120,000.

Makati has the most expensive residential land in the Philippines, and almost all of it sits behind the gates of a handful of villages laid out by the Ayalas from the 1940s onward. This Makati villages guide walks the six that matter to a buyer or a tenant, from Forbes Park down to Magallanes, with the lot values and the rents that define each one, because the word "village" covers everything from a ₱700,000 (about $11,200 / €9,640) per square meter estate to a three bedroom you can rent for ₱120,000 (about $1,920 / €1,650) a month.

The villages are gated subdivisions with their own homeowners' associations, their own security and, in most cases, a ban on commercial use inside the gates. What they sell is space and quiet in the middle of the central business district, and the market prices that scarcity with numbers no other Philippine neighborhood reaches.

The price ladder, village by village

Leechiu Property Consultants' second quarter 2025 figures, reported by the Inquirer, put Dasmariñas Village at ₱704,000 (about $11,300 / €9,700) per square meter and Forbes Park at ₱649,000 (about $10,400 / €8,940), both still edging up while the condominium market softened. Forbes carries the more prestigious name and the lower rate only because its lot cuts are far larger, so the same money buys a bigger property. Santos Knight Frank's first half 2024 ladder fills in the rest: Urdaneta around ₱550,000 (about $8,800 / €7,580) per square meter, Bel-Air about ₱480,000 (about $7,680 / €6,610), San Lorenzo near ₱400,000 (about $6,400 / €5,510) and Magallanes close to ₱300,000 (about $4,800 / €4,130). For scale, a Makati condominium runs around ₱200,000 (about $3,200 / €2,750) per square meter of floor area in our Makati price per square meter guide; village land costs two to three times that per square meter, and you still have to build the house.

Forbes Park and Dasmariñas: the top of the market

Forbes Park is the first gated subdivision in the country, built around the Manila Golf and the Manila Polo clubs and split by McKinley Road into North and South. Lots are measured in the thousands of square meters, houses come with pools, staff quarters and multi car garages, and the residents are the families, diplomats and executives everyone assumes. Rents, according to the brokerage Presello, start around ₱500,000 (about $8,000 / €6,890) a month and pass ₱1,000,000 (about $16,000 / €13,800) for the estates.

Dasmariñas Village sits between EDSA, the Skyway and McKinley Road, with two parks, sports courts and quick access to the international schools and embassies that its expatriate tenants care about. It has become the value per square meter leader because its lots are smaller than Forbes and renovation into contemporary houses is common. Presello quotes ₱350,000 to ₱700,000 (about $5,600 to $11,200 / €4,820 to €9,640) a month and up for rentals, and the ₱704,000 (about $11,300 / €9,700) per square meter land figure means even a 600 square meter lot is a ₱400 million (about $6.4 million / €5.51 million) plus asset before the house.

Urdaneta and Bel-Air: walking distance to Ayala Avenue

Urdaneta Village is small, strictly residential in its primary area and sits directly across from Ayala Triangle, which makes it the closest a village gets to the towers on Ayala Avenue; the Ritz, Pacific Plaza and Twin Towers condominiums stand on its edge. At around ₱550,000 (about $8,800 / €7,580) per square meter it is the choice for buyers who want Forbes level privacy with a five minute walk to the office.

Bel-Air, on the site of the old Nielson airport north of the CBD, was originally laid out for airline pilots and today spans four phases that touch Rockwell, Century City and the Jupiter Street restaurant strip. It is the most varied of the villages in house size and price, which is why Presello's rental range is ₱150,000 to ₱300,000 (about $2,400 to $4,800 / €2,070 to €4,130) a month, a third of Dasmariñas, and why it is the usual entry point for a professional family that wants a village address near Poblacion.

San Lorenzo and Magallanes: the practical villages

San Lorenzo Village wraps around Greenbelt and Legazpi Village, with Assumption College inside the gates and the airport road a few minutes away. Lots are more modest and demand from executives and frequent travelers is constant, so rents hold at ₱180,000 to ₱350,000 (about $2,880 to $5,600 / €2,480 to €4,820) a month. Our listings include a five bedroom house on a 475 square meter lot on San Lorenzo Drive at ₱220,000 (about $3,520 / €3,030) a month, which is the realistic midpoint for a well kept family house there. Just outside the gates, a renovated three bedroom in San Antonio rents for ₱120,000 (about $1,920 / €1,650), the price of a Makati house address without a village gate.

Magallanes Village is the southern outlier, across EDSA from the rest, next to the Magallanes interchange and closest to NAIA and the Mall of Asia complex. Land at about ₱300,000 (about $4,800 / €4,130) per square meter is less than half of Forbes, the streets are quieter and more suburban, and it is the village people choose when the airport matters more than Ayala Avenue.

How to buy or rent in a village

Buying is a land transaction first. Most sales are of old houses valued at lot price, so the question is what the association allows you to build: setbacks, height limits, the ban on commercial use and, in some villages, restrictions on subdividing lots. Ask for the deed restrictions and the association bylaws before you make an offer, and budget the association dues, which fund private security and street maintenance and run far above a condominium's. Foreigners cannot own the land, so a foreign family in Forbes or Dasmariñas is almost always renting; where to live in Makati compares the villages with the condominium districts for that decision.

Renting is a lease of a whole house, usually two years with a two month deposit and advance, and the landlord's association clearance is part of the paperwork. Tenants should check the age of the house, since many were built decades ago, and the flood behavior of the street in the wet season; Bel-Air and San Lorenzo have low pockets. The cost of living in Makati covers what a village budget looks like beyond the rent.

Village houses rarely list publicly, so the houses in Makati on the market are a small sample; use the property valuation tool to sanity check any asking price against the per square meter ladder above, and remember that in these six villages the land is the price and the house is a rounding error.

Land values and rents are from the published sources cited and from BalayHub listings at the time of writing; they are indicative, not appraisals. Association rules and restrictions differ by village and change over time.

Dollar and euro figures are approximate conversions at ₱62.5 per US dollar and ₱72.6 per euro (ECB reference rates, 2026-09-08).

Frequently asked questions

What are the villages in Makati?

The gated residential subdivisions inside the city, mostly laid out by the Ayalas from the 1940s: Forbes Park, Dasmariñas Village, Urdaneta Village, Bel-Air, San Lorenzo Village and Magallanes Village are the six that define the market, with San Miguel, San Antonio and Palm Village as smaller or open neighborhoods. Each has its own homeowners' association, private security and deed restrictions that usually ban commercial use.

How much is land per square meter in Forbes Park and Dasmariñas Village?

Leechiu Property Consultants' second quarter 2025 figures put Dasmariñas Village at ₱704,000 (about $11,300 / €9,700) per square meter and Forbes Park at ₱649,000 (about $10,400 / €8,940). Forbes carries the more prestigious name but a lower rate because its lots are far larger, so the total price of a Forbes property is usually higher. Urdaneta sits around ₱550,000 (about $8,800 / €7,580), Bel-Air about ₱480,000 (about $7,680 / €6,610), San Lorenzo near ₱400,000 (about $6,400 / €5,510) and Magallanes close to ₱300,000 (about $4,800 / €4,130) per square meter.

How much does it cost to rent a house in a Makati village?

From roughly ₱150,000 (about $2,400 / €2,070) a month for a house in Bel-Air or ₱180,000 (about $2,880 / €2,480) in San Lorenzo, through ₱350,000 to ₱700,000 (about $5,600 to $11,200 / €4,820 to €9,640) in Dasmariñas, to ₱500,000 (about $8,000 / €6,890) and well above ₱1,000,000 (about $16,000 / €13,800) for estates in Forbes Park, according to published brokerage ranges. Our listings include a five bedroom in San Lorenzo Village at ₱220,000 (about $3,520 / €3,030) a month and a renovated three bedroom just outside the gates in San Antonio at ₱120,000 (about $1,920 / €1,650).

Can a foreigner buy a house in Forbes Park or Dasmariñas?

Not the land. Philippine law limits land ownership to Filipino citizens and majority Filipino corporations, so a foreigner cannot hold title to a village lot, which is why foreign families in Forbes or Dasmariñas are almost always tenants. A foreigner may own a condominium unit, and a Filipino spouse may hold the village property in their own name. Take legal advice before structuring any purchase.

Which Makati village is best for someone working on Ayala Avenue?

Urdaneta Village, which sits directly across from Ayala Triangle and is a short walk to the towers on Ayala Avenue, followed by San Lorenzo, which wraps around Greenbelt and Legazpi Village. Bel-Air suits people who want Rockwell and Poblacion within walking distance at lower rents, while Magallanes is the pick when the airport and the Skyway matter more than the office.

Ang Makati ang may pinakamahal na residential land sa Pilipinas, at halos lahat nito ay nasa likod ng mga gate ng ilang village na inilatag ng mga Ayala mula 1940s pasulong. Ang Makati villages guide na ito ay dumadaan sa anim na mahalaga sa buyer o tenant, mula Forbes Park pababa sa Magallanes, kasama ang lot value at ang renta na nagbibigay-kahulugan sa bawat isa, dahil ang salitang "village" ay sumasaklaw sa lahat mula sa ₱700,000 (mga $11,200 / €9,640) per square meter na estate hanggang sa three bedroom na puwede mong rentahan sa ₱120,000 (mga $1,920 / €1,650) kada buwan.

Ang mga village ay gated subdivision na may sariling homeowners' association, sariling security at, sa karamihan ng kaso, pagbabawal sa commercial use sa loob ng mga gate. Ang ibinebenta nila ay espasyo at katahimikan sa gitna ng central business district, at pinepresyuhan ng market ang scarcity na iyon sa mga numerong hindi naaabot ng ibang kapitbahayan sa Pilipinas.

Ang hagdan ng presyo, bawat village

Ang second quarter 2025 figures ng Leechiu Property Consultants, na iniulat ng Inquirer, ay naglalagay sa Dasmariñas Village sa ₱704,000 (mga $11,300 / €9,700) per square meter at sa Forbes Park sa ₱649,000 (mga $10,400 / €8,940), parehong tumataas pa rin habang humihina ang condominium market. Mas prestihiyoso ang pangalan ng Forbes at mas mababa ang rate nito dahil lang mas malaki nang husto ang mga lot cut nito, kaya mas malaking property ang nabibili ng parehong pera. Pinupunan ng first half 2024 ladder ng Santos Knight Frank ang natitira: Urdaneta sa humigit-kumulang ₱550,000 (mga $8,800 / €7,580) per square meter, Bel-Air sa mga ₱480,000 (mga $7,680 / €6,610), San Lorenzo malapit sa ₱400,000 (mga $6,400 / €5,510) at Magallanes malapit sa ₱300,000 (mga $4,800 / €4,130). Para sa scale, ang Makati condominium ay nasa humigit-kumulang ₱200,000 (mga $3,200 / €2,750) per square meter ng floor area sa aming Makati price per square meter guide; ang village land ay dalawa hanggang tatlong beses niyon kada square meter, at kailangan mo pang ipatayo ang bahay.

Forbes Park at Dasmariñas: ang tuktok ng market

Ang Forbes Park ang unang gated subdivision sa bansa, itinayo sa paligid ng Manila Golf at Manila Polo clubs at hinahati ng McKinley Road sa North at South. Sinusukat ang mga lote sa libu-libong square meter, may pool, staff quarters at multi car garage ang mga bahay, at ang mga residente ay ang mga pamilya, diplomat at executive na inaakala ng lahat. Ang renta, ayon sa brokerage na Presello, ay nagsisimula sa humigit-kumulang ₱500,000 (mga $8,000 / €6,890) kada buwan at lumalampas sa ₱1,000,000 (mga $16,000 / €13,800) para sa mga estate.

Ang Dasmariñas Village ay nasa pagitan ng EDSA, ng Skyway at ng McKinley Road, may dalawang park, sports courts at mabilis na access sa mga international school at embahada na mahalaga sa mga expatriate tenant nito. Ito na ang leader sa value per square meter dahil mas maliit ang mga lote nito kaysa Forbes at karaniwan ang renovation sa contemporary na bahay. Nagbibigay ang Presello ng ₱350,000 hanggang ₱700,000 (mga $5,600 hanggang $11,200 / €4,820 hanggang €9,640) kada buwan pataas para sa renta, at ang ₱704,000 (mga $11,300 / €9,700) per square meter na land figure ay nangangahulugang kahit ang 600 square meter na lote ay asset na ₱400 million (mga $6.4 million / €5.51 million) pataas bago pa ang bahay.

Urdaneta at Bel-Air: lakarin lang papuntang Ayala Avenue

Maliit ang Urdaneta Village, mahigpit na residential sa primary area nito at nasa mismong tapat ng Ayala Triangle, kaya ito ang pinakamalapit na village sa mga tower sa Ayala Avenue; nakatayo sa gilid nito ang Ritz, Pacific Plaza at Twin Towers condominiums. Sa humigit-kumulang ₱550,000 (mga $8,800 / €7,580) per square meter, ito ang pipiliin ng mga buyer na gusto ng Forbes level na privacy na may five minute walk papunta sa opisina.

Ang Bel-Air, sa dating site ng Nielson airport sa hilaga ng CBD, ay orihinal na inilatag para sa mga airline pilot at ngayon ay sumasaklaw sa apat na phase na umaabot sa Rockwell, Century City at sa restaurant strip ng Jupiter Street. Ito ang pinaka-iba-iba sa mga village pagdating sa laki ng bahay at presyo, kaya ₱150,000 hanggang ₱300,000 (mga $2,400 hanggang $4,800 / €2,070 hanggang €4,130) kada buwan ang rental range ng Presello, ikatlong bahagi ng Dasmariñas, at kaya ito ang karaniwang entry point para sa professional na pamilya na gusto ng village address malapit sa Poblacion.

San Lorenzo at Magallanes: ang mga praktikal na village

Nakapalibot ang San Lorenzo Village sa Greenbelt at Legazpi Village, nasa loob ng mga gate ang Assumption College at ilang minuto lang ang layo ng airport road. Mas katamtaman ang mga lote at tuloy-tuloy ang demand mula sa mga executive at madalas bumiyahe, kaya nananatili ang renta sa ₱180,000 hanggang ₱350,000 (mga $2,880 hanggang $5,600 / €2,480 hanggang €4,820) kada buwan. Kasama sa aming mga listing ang five bedroom na bahay sa 475 square meter na lote sa San Lorenzo Drive sa ₱220,000 (mga $3,520 / €3,030) kada buwan, na siyang makatotohanang midpoint para sa maayos na family house doon. Sa labas lang ng mga gate, ang renovated na three bedroom sa San Antonio ay pinaparentahan sa ₱120,000 (mga $1,920 / €1,650), ang presyo ng Makati house address na walang village gate.

Ang Magallanes Village ang southern outlier, nasa kabila ng EDSA mula sa iba, katabi ng Magallanes interchange at pinakamalapit sa NAIA at sa Mall of Asia complex. Ang lupa sa humigit-kumulang ₱300,000 (mga $4,800 / €4,130) per square meter ay wala pang kalahati ng Forbes, mas tahimik at mas suburban ang mga kalye, at ito ang village na pinipili ng mga tao kapag mas mahalaga ang airport kaysa Ayala Avenue.

Paano bumili o umupa sa village

Ang pagbili ay land transaction muna. Karamihan ng bentahan ay mga lumang bahay na pinepresyuhan sa lot price, kaya ang tanong ay kung ano ang pinapayagan ng association na ipatayo mo: setbacks, height limits, ang pagbabawal sa commercial use at, sa ilang village, restrictions sa pag-subdivide ng lote. Hingin ang deed restrictions at ang association bylaws bago ka mag-alok, at i-budget ang association dues, na pumopondo sa private security at street maintenance at mas mataas nang husto kaysa sa condominium. Hindi puwedeng mag-may-ari ng lupa ang mga dayuhan, kaya ang foreign family sa Forbes o Dasmariñas ay halos palaging umuupa; inihahambing ng saan titira sa Makati ang mga village sa mga condominium district para sa desisyong iyon.

Ang pag-upa ay lease ng buong bahay, karaniwang dalawang taon na may two month deposit at advance, at bahagi ng papeles ang association clearance ng landlord. Dapat tingnan ng mga tenant ang edad ng bahay, dahil marami ang itinayo ilang dekada na ang nakalipas, at ang pagbaha sa kalye tuwing tag-ulan; may mga mababang bahagi ang Bel-Air at San Lorenzo. Sinasaklaw ng cost of living sa Makati kung ano ang hitsura ng village budget lampas sa renta.

Bihirang mag-list nang publiko ang mga bahay sa village, kaya ang mga bahay sa Makati na nasa market ay maliit na sample; gamitin ang property valuation tool para i-sanity check ang anumang asking price laban sa per square meter ladder sa itaas, at tandaan na sa anim na village na ito, ang lupa ang presyo at ang bahay ay rounding error lang.

Ang mga land value at renta ay mula sa mga nailathalang source na binanggit at mula sa mga BalayHub listing sa oras ng pagsulat; indicative ang mga ito, hindi appraisal. Magkakaiba ang mga patakaran at restriction ng association bawat village at nagbabago ang mga ito sa paglipas ng panahon.

Tinatayang conversion lang ang mga halaga sa dollar at euro, sa ₱62.5 kada US dollar at ₱72.6 kada euro (ECB reference rates, 2026-09-08).

Mga madalas itanong

Ano ang mga village sa Makati?

Ang mga gated residential subdivision sa loob ng lungsod, na karamihan ay inilatag ng mga Ayala mula 1940s: Forbes Park, Dasmariñas Village, Urdaneta Village, Bel-Air, San Lorenzo Village at Magallanes Village ang anim na nagbibigay-kahulugan sa market, at ang San Miguel, San Antonio at Palm Village ay mas maliit o bukas na mga kapitbahayan. Bawat isa ay may sariling homeowners' association, private security at deed restrictions na karaniwang nagbabawal sa commercial use.

Magkano ang lupa per square meter sa Forbes Park at Dasmariñas Village?

Ang second quarter 2025 figures ng Leechiu Property Consultants ay naglalagay sa Dasmariñas Village sa ₱704,000 (mga $11,300 / €9,700) per square meter at sa Forbes Park sa ₱649,000 (mga $10,400 / €8,940). Mas prestihiyoso ang pangalan ng Forbes pero mas mababa ang rate dahil mas malaki nang husto ang mga lote nito, kaya kadalasang mas mataas ang kabuuang presyo ng Forbes property. Ang Urdaneta ay nasa humigit-kumulang ₱550,000 (mga $8,800 / €7,580), Bel-Air sa mga ₱480,000 (mga $7,680 / €6,610), San Lorenzo malapit sa ₱400,000 (mga $6,400 / €5,510) at Magallanes malapit sa ₱300,000 (mga $4,800 / €4,130) per square meter.

Magkano ang renta ng bahay sa Makati village?

Nagsisimula sa humigit-kumulang ₱150,000 (mga $2,400 / €2,070) kada buwan para sa bahay sa Bel-Air o ₱180,000 (mga $2,880 / €2,480) sa San Lorenzo, umaakyat sa ₱350,000 hanggang ₱700,000 (mga $5,600 hanggang $11,200 / €4,820 hanggang €9,640) sa Dasmariñas, at umaabot sa ₱500,000 (mga $8,000 / €6,890) at lampas nang husto sa ₱1,000,000 (mga $16,000 / €13,800) para sa mga estate sa Forbes Park, ayon sa mga nailathalang brokerage range. Kasama sa aming mga listing ang five bedroom sa San Lorenzo Village sa ₱220,000 (mga $3,520 / €3,030) kada buwan at ang renovated na three bedroom sa labas lang ng mga gate sa San Antonio sa ₱120,000 (mga $1,920 / €1,650).

Puwede bang bumili ng bahay ang dayuhan sa Forbes Park o Dasmariñas?

Hindi ang lupa. Nililimitahan ng batas ng Pilipinas ang pagmamay-ari ng lupa sa mga Filipino citizen at sa mga korporasyong majority Filipino, kaya hindi puwedeng hawakan ng dayuhan ang titulo ng village lot, at iyon ang dahilan kung bakit halos palaging tenant ang mga foreign family sa Forbes o Dasmariñas. Puwedeng mag-may-ari ng condominium unit ang dayuhan, at puwedeng hawakan ng Filipino spouse ang village property sa sarili niyang pangalan. Kumuha ng legal advice bago i-structure ang anumang pagbili.

Aling Makati village ang pinakamainam para sa taong nagtatrabaho sa Ayala Avenue?

Ang Urdaneta Village, na nasa mismong tapat ng Ayala Triangle at maikling lakad lang papunta sa mga tower sa Ayala Avenue, na sinusundan ng San Lorenzo, na nakapalibot sa Greenbelt at Legazpi Village. Bagay ang Bel-Air sa mga taong gusto na lakarin lang ang Rockwell at Poblacion sa mas mababang renta, habang ang Magallanes ang pipiliin kapag mas mahalaga ang airport at ang Skyway kaysa sa opisina.

Ang Makati maoy naghupot sa pinakamahal nga residential land sa Pilipinas, ug halos tanan niini naa luyo sa mga gate sa pipila ka village nga gihan-ay sa mga Ayala sukad sa 1940s. Kini nga giya sa mga village sa Makati nagsuroy sa unom nga importante sa buyer o tenant, gikan sa Forbes Park paubos sa Magallanes, uban ang mga lot value ug mga abang nga naghulagway sa matag usa, kay ang pulong nga "village" nagsakop sa tanan gikan sa estate nga ₱700,000 (mga $11,200 / €9,640) per square meter hangtod sa three bedroom nga maabangan nimo og ₱120,000 (mga $1,920 / €1,650) matag bulan.

Ang mga village mga gated subdivision nga naay kaugalingong homeowners' association, kaugalingong security ug, sa kadaghanang kaso, pagdili sa commercial use sulod sa mga gate. Ang ilang gibaligya mao ang luna ug kahilom taliwala sa central business district, ug gipresyohan sa merkado kana nga kanihit sa mga numero nga wala maabot sa bisan unsang laing kasilinganan sa Pilipinas.

Ang hagdan sa presyo, sa matag village

Ang mga numero sa Leechiu Property Consultants sa second quarter 2025, nga gitaho sa Inquirer, nagbutang sa Dasmariñas Village sa ₱704,000 (mga $11,300 / €9,700) per square meter ug sa Forbes Park sa ₱649,000 (mga $10,400 / €8,940), nga parehong nagsaka pa gamay samtang nagluya ang condominium market. Mas prestihiyoso ang ngalan sa Forbes ug mas ubos ang rate niini tungod lang kay mas dagko kaayo ang mga lot cut niini, busa mas dako nga property ang mapalit sa samang kwarta. Ang hagdan sa Santos Knight Frank sa first half 2024 nagkompleto sa uban: ang Urdaneta mga ₱550,000 (mga $8,800 / €7,580) per square meter, ang Bel-Air mga ₱480,000 (mga $7,680 / €6,610), ang San Lorenzo duol sa ₱400,000 (mga $6,400 / €5,510) ug ang Magallanes duol sa ₱300,000 (mga $4,800 / €4,130). Para sa sukdanan, ang condominium sa Makati mga ₱200,000 (mga $3,200 / €2,750) per square meter sa floor area sa among giya sa presyo per square meter sa Makati; ang yuta sa village duha hangtod tulo ka pilo niana per square meter, ug kinahanglan pa nimong tukoron ang balay.

Forbes Park ug Dasmariñas: ang kinatumyan sa merkado

Ang Forbes Park mao ang unang gated subdivision sa nasod, gitukod palibot sa Manila Golf ug sa Manila Polo clubs ug gibahin sa McKinley Road ngadto sa North ug South. Ang mga lote sukdon sa liboan ka square meters, ang mga balay naay pool, staff quarters ug multi car garage, ug ang mga residente mao ang mga pamilya, diplomat ug executive nga gidahom sa tanan. Ang abang, sumala sa brokerage nga Presello, nagsugod sa mga ₱500,000 (mga $8,000 / €6,890) matag bulan ug molapas sa ₱1,000,000 (mga $16,000 / €13,800) para sa mga estate.

Ang Dasmariñas Village naa sa tunga sa EDSA, sa Skyway ug sa McKinley Road, nga naay duha ka park, mga sports court ug dali nga access sa mga international school ug embahada nga importante sa mga expatriate nga tenant niini. Nahimo kining lider sa value per square meter kay mas gagmay ang mga lote niini kaysa Forbes ug kasagaran ang renovation ngadto sa mga contemporary nga balay. Ang Presello nag-quote og ₱350,000 hangtod ₱700,000 (mga $5,600 hangtod $11,200 / €4,820 hangtod €9,640) matag bulan pataas para sa abang, ug ang ₱704,000 (mga $11,300 / €9,700) per square meter nga numero sa yuta nagpasabot nga bisan ang 600 square meter nga lote asset na nga kapin sa ₱400 million (mga $6.4 million / €5.51 million) una pa ang balay.

Urdaneta ug Bel-Air: malakaw lang paingon sa Ayala Avenue

Gamay ang Urdaneta Village, estrikto nga residential sa primary area niini ug naa mismo atbang sa Ayala Triangle, nga maoy naghimo niini nga pinakaduol nga village sa mga tower sa Ayala Avenue; ang Ritz, Pacific Plaza ug Twin Towers nga mga condominium nagbarog sa daplin niini. Sa mga ₱550,000 (mga $8,800 / €7,580) per square meter, kini ang pilion sa mga buyer nga gusto og privacy nga sama sa Forbes nga five minute nga lakaw lang ngadto sa opisina.

Ang Bel-Air, sa dapit sa karaang Nielson airport sa amihanan sa CBD, orihinal nga gihan-ay para sa mga airline pilot ug karon naglangkob og upat ka phase nga nagtapot sa Rockwell, Century City ug sa Jupiter Street restaurant strip. Kini ang pinakalainlain sa mga village sa gidak-on ug presyo sa balay, mao nga ang rental range sa Presello ₱150,000 hangtod ₱300,000 (mga $2,400 hangtod $4,800 / €2,070 hangtod €4,130) matag bulan, ikatulo ka bahin sa Dasmariñas, ug mao nga kini ang kasagarang entry point sa pamilyang propesyonal nga gusto og village address duol sa Poblacion.

San Lorenzo ug Magallanes: ang mga praktikal nga village

Ang San Lorenzo Village naglibot sa Greenbelt ug Legazpi Village, nga ang Assumption College naa sulod sa mga gate ug ang airport road pipila ka minuto lang ang gilay-on. Mas kasarangan ang mga lote ug kanunay ang demand gikan sa mga executive ug sa mga kanunay nga mobiyahe, busa nagpabilin ang abang sa ₱180,000 hangtod ₱350,000 (mga $2,880 hangtod $5,600 / €2,480 hangtod €4,820) matag bulan. Ang among mga listing naglakip og five bedroom nga balay sa 475 square meter nga lote sa San Lorenzo Drive sa ₱220,000 (mga $3,520 / €3,030) matag bulan, nga mao ang realistiko nga tunga para sa maayong pagkaatiman nga balay sa pamilya didto. Gawas lang sa mga gate, ang renovated nga three bedroom sa San Antonio maabangan og ₱120,000 (mga $1,920 / €1,650), ang presyo sa Makati house address nga walay village gate.

Ang Magallanes Village mao ang nahimulag sa habagatan, tabok sa EDSA gikan sa uban, tapad sa Magallanes interchange ug pinakaduol sa NAIA ug sa Mall of Asia complex. Ang yuta nga mga ₱300,000 (mga $4,800 / €4,130) per square meter ubos pa sa katunga sa Forbes, mas hilom ug mas suburban ang mga dalan, ug kini ang village nga pilion sa mga tawo kung mas importante ang airport kaysa Ayala Avenue.

Unsaon pagpalit o pag-abang sa village

Ang pagpalit transaksyon una sa yuta. Kadaghanan sa mga baligya mga karaang balay nga gipabilhan sa presyo sa lote, busa ang pangutana mao kung unsa ang gitugot sa association nga imong tukoron: mga setback, height limit, ang pagdili sa commercial use ug, sa ubang village, mga restriksyon sa pagbahin sa mga lote. Pangayoa ang deed restrictions ug ang bylaws sa association una ka mohatag og offer, ug i-budget ang association dues, nga maoy nagpondo sa private security ug sa pag-atiman sa mga dalan ug mas taas kaayo kaysa sa condominium. Dili makapanag-iya og yuta ang mga langyaw, busa ang langyaw nga pamilya sa Forbes o Dasmariñas halos kanunay nag-abang; ang asa magpuyo sa Makati nagkumpara sa mga village ug sa mga condominium district para niana nga desisyon.

Ang pag-abang lease sa tibuok balay, kasagaran two years nga naay two month nga deposit ug advance, ug ang association clearance sa landlord bahin sa papeles. Angay susihon sa mga tenant ang edad sa balay, kay daghan ang gitukod mga dekada na ang milabay, ug ang pagbaha sa dalan sa ting-ulan; ang Bel-Air ug San Lorenzo naay mga ubos nga dapit. Ang gasto sa pagpuyo sa Makati nagsakop kung unsa ang hitsura sa budget sa village gawas sa abang.

Panagsa ra i-list sa publiko ang mga balay sa village, busa ang mga balay sa Makati nga naa sa merkado gamay ra nga sample; gamita ang property valuation tool aron susihon ang bisan unsang asking price batok sa hagdan per square meter sa ibabaw, ug hinumdomi nga niining unom ka village ang yuta mao ang presyo ug ang balay rounding error lang.

Ang mga land value ug abang gikan sa mga gipatik nga source nga gi-cite ug sa mga listing sa BalayHub sa panahon sa pagsulat; indicative kini, dili appraisal. Managlahi ang mga lagda ug restriksyon sa association sa matag village ug mausab sa paglabay sa panahon.

Banabana lang ang mga conversion sa dollar ug euro, sa ₱62.5 matag US dollar ug ₱72.6 matag euro (ECB reference rates, 2026-09-08).

Mga kasagarang pangutana

Unsa ang mga village sa Makati?

Ang mga gated residential subdivision sulod sa siyudad, kadaghanan gihan-ay sa mga Ayala sukad sa 1940s: Forbes Park, Dasmariñas Village, Urdaneta Village, Bel-Air, San Lorenzo Village ug Magallanes Village mao ang unom nga naghulagway sa merkado, nga ang San Miguel, San Antonio ug Palm Village mga gagmay o abli nga kasilinganan. Ang matag usa naay kaugalingong homeowners' association, private security ug deed restrictions nga kasagaran nagdili sa commercial use.

Pila ang yuta per square meter sa Forbes Park ug Dasmariñas Village?

Ang mga numero sa Leechiu Property Consultants sa second quarter 2025 nagbutang sa Dasmariñas Village sa ₱704,000 (mga $11,300 / €9,700) per square meter ug sa Forbes Park sa ₱649,000 (mga $10,400 / €8,940). Mas prestihiyoso ang ngalan sa Forbes apan mas ubos ang rate kay mas dagko kaayo ang mga lote niini, busa kasagaran mas taas ang total nga presyo sa property sa Forbes. Ang Urdaneta naa sa mga ₱550,000 (mga $8,800 / €7,580), ang Bel-Air mga ₱480,000 (mga $7,680 / €6,610), ang San Lorenzo duol sa ₱400,000 (mga $6,400 / €5,510) ug ang Magallanes duol sa ₱300,000 (mga $4,800 / €4,130) per square meter.

Pila ang abang sa balay sa village sa Makati?

Gikan sa mga ₱150,000 (mga $2,400 / €2,070) matag bulan para sa balay sa Bel-Air o ₱180,000 (mga $2,880 / €2,480) sa San Lorenzo, agi sa ₱350,000 hangtod ₱700,000 (mga $5,600 hangtod $11,200 / €4,820 hangtod €9,640) sa Dasmariñas, ngadto sa ₱500,000 (mga $8,000 / €6,890) ug labaw pa gyud sa ₱1,000,000 (mga $16,000 / €13,800) para sa mga estate sa Forbes Park, sumala sa mga gipatik nga range sa brokerage. Ang among mga listing naglakip og five bedroom sa San Lorenzo Village sa ₱220,000 (mga $3,520 / €3,030) matag bulan ug renovated nga three bedroom gawas lang sa mga gate sa San Antonio sa ₱120,000 (mga $1,920 / €1,650).

Makapalit ba ang langyaw og balay sa Forbes Park o Dasmariñas?

Dili ang yuta. Gilimitahan sa balaod sa Pilipinas ang pagpanag-iya og yuta sa mga Filipino citizen ug sa mga korporasyon nga majority Filipino, busa dili makahupot og titulo sa lote sa village ang langyaw, mao nga ang mga langyaw nga pamilya sa Forbes o Dasmariñas halos kanunay mga tenant. Mahimong manag-iya ang langyaw og condominium unit, ug ang Filipino nga asawa o bana mahimong maghupot sa property sa village sa iyang kaugalingong ngalan. Pangayo og legal advice una pa i-structure ang bisan unsang pagpalit.

Asa nga village sa Makati ang pinakamaayo para sa nagtrabaho sa Ayala Avenue?

Ang Urdaneta Village, nga naa mismo atbang sa Ayala Triangle ug mubo nga lakaw lang ngadto sa mga tower sa Ayala Avenue, sunod ang San Lorenzo, nga naglibot sa Greenbelt ug Legazpi Village. Angay ang Bel-Air sa mga tawo nga gusto nga malakaw lang ang Rockwell ug Poblacion sa mas ubos nga abang, samtang ang Magallanes ang pilion kung mas importante ang airport ug ang Skyway kaysa opisina.

Looking for a place?

See all listings →