Jun 11, 2026 · by BalayHub Admin · 4 min read
Pag-IBIG Housing Loan Calculator & Computation 2026
Free calculator plus the math behind it: the 2026 Pag-IBIG rate tiers (5.75% to 9.75%), the four caps on your loanable amount, and your exact monthly amortization with a worked example.
A Pag-IBIG housing loan quote can feel like a black box: you give them a price, they hand back a monthly figure, and it is never obvious how they got there or whether you could do better by changing the term. Once you understand the three things Pag-IBIG actually computes, your rate, your loanable amount, and your monthly amortization, you can run the numbers yourself and walk in knowing what to expect.
This guide breaks down the 2026 Pag-IBIG housing loan computation step by step, with the rate tiers, the factors that cap how much you can borrow, and a worked monthly amortization example. In a hurry? Plug your price and term into our Pag-IBIG housing loan calculator for an instant monthly estimate, then read on to see exactly how each figure is derived.
Step 1: your interest rate depends on the fixing period
Pag-IBIG's regular housing loan rate is tiered by the fixing period you choose, the longer you lock the rate before it reprices, the higher it is. The 2026 tiers run:
| Fixing period | Rate (per annum) |
|---|---|
| 1 year | 5.75% |
| 3 years | 6.25% |
| 5 years | 6.50% |
| 10 years | 7.125% |
| 15 years | 7.75% |
| 20 years | 8.50% |
| 30 years | 9.75% |
A short fixing period gives the lowest rate but exposes you to repricing sooner; a long fixing period costs more but locks in certainty. Separately, the socialized 4PH program carries a subsidised 3% rate (fixed 5 years, or 10 for Early Bird borrowers) for qualifying low-income members and OFWs within the price caps.
Step 2: your loanable amount is the lowest of four numbers
Pag-IBIG does not simply lend what you ask for. The approved amount is the lowest of these four:
- The amount you applied for, capped at the ₱10,000,000 maximum per borrower (raised from ₱6M in May 2026).
- Loan-to-value: up to 95% of the appraised value for properties valued at ₱2.5M or below, up to 90% above that. Note this is on the appraised value, if the appraisal comes in below the selling price, your loan shrinks and you cover the gap in cash.
- Capacity to pay: your monthly amortization cannot exceed about 35% of your gross monthly income.
- Pag-IBIG's credit and need evaluation.
Whichever is smallest governs. For most buyers, the 35% capacity-to-pay rule, not the ₱10M ceiling, is the real limit.
To even apply, you need at least 24 monthly membership savings (contributions), and the term cannot run past your 70th birthday at maturity, up to 30 years maximum.
Step 3: the monthly amortization factor
Pag-IBIG computes the monthly payment using an amortization factor per ₱1,000 of loan. The factor already bakes in the rate and term, so:
Monthly amortization = (loan amount ÷ 1,000) × factor
A few factors per ₱1,000 (30-year term):
| Rate | Factor per ₱1,000 (30 yrs) |
|---|---|
| 3% | 4.21604 |
| 5.75% | 5.83573 |
| 6.50% | 6.32068 |
| 9.75% | 8.59154 |
A worked example
Say you are borrowing ₱4,500,000 at 6.5% (a 5-year fixing) over 30 years:
- Factor for 6.5%/30 years = 6.32068 per ₱1,000.
- Monthly amortization = 4,500 × 6.32068 = ₱28,443 (principal and interest).
That is not the final figure, because two insurance add-ons sit on top:
- Mortgage Redemption Insurance (MRI): group life cover that pays off the outstanding balance if you die or become totally and permanently disabled, in force until maturity or age 70. A rough estimate is ~₱45 plus 0.225% of the loan per year, which on this loan adds roughly ₱848/month.
- Fire and Allied Perils Insurance on the property, based on the lower of the house's appraised value or the loan amount.
So the realistic monthly outlay here is about ₱29,300 before fire insurance. To pass the 35% capacity rule on the principal and interest alone, you would need a gross monthly income of roughly ₱81,000, closer to ₱83,700 once MRI is counted, or a combined income with a co-borrowing spouse.
How to lower your monthly payment
- Choose a shorter fixing period for a lower rate, if you can tolerate repricing later.
- Stretch the term toward 30 years to reduce the monthly figure (you pay more total interest, but qualify more easily).
- Put more down to shrink the financed amount.
- Add a co-borrower to combine incomes and clear the capacity test.
Before you apply, run your numbers through the Pag-IBIG loan calculator, sanity-check the unit's price with the price per square metre by city tool, and if you are weighing Pag-IBIG against a bank or developer financing, see our financing comparison. OFW members applying from abroad should read the Pag-IBIG housing loan guide for OFWs. This is general information, not financial advice, confirm current rates, factors and rules directly with Pag-IBIG, since they change by circular.
Minsan, parang black box ang quote ng Pag-IBIG housing loan: ibibigay mo ang presyo, babalikan ka nila ng monthly na halaga, at hindi malinaw kung paano nila nakuha iyon o kung pwede ka pang makatipid kung papalitan mo ang term. Pero kapag naintindihan mo ang tatlong bagay na talagang kino-compute ng Pag-IBIG, ang rate mo, ang loanable amount mo, at ang monthly amortization mo, kaya mo nang patakbuhin ang numbers nang mag-isa at papasok kang alam na kung ano ang aasahan.
Hinahati ng guide na ito ang 2026 Pag-IBIG housing loan computation nang step by step, kasama ang rate tiers, ang mga factor na naglilimita kung magkano ang pwede mong hiramin, at isang worked example ng monthly amortization.
Step 1: nakadepende ang interest rate mo sa fixing period
Ang regular housing loan rate ng Pag-IBIG ay naka-tier ayon sa fixing period na pipiliin mo. Habang mas matagal mong ini-lock ang rate bago ito mag-reprice, mas mataas ito. Ganito ang takbo ng 2026 tiers:
| Fixing period | Rate (kada taon) |
|---|---|
| 1 taon | 5.75% |
| 3 taon | 6.25% |
| 5 taon | 6.50% |
| 10 taon | 7.125% |
| 15 taon | 7.75% |
| 20 taon | 8.50% |
| 30 taon | 9.75% |
Ang maikling fixing period ang nagbibigay ng pinakamababang rate pero mas maaga kang haharap sa repricing; ang mahabang fixing period ay mas mahal pero sigurado ka sa rate. Bukod dito, ang socialized 4PH program ay may subsidized na 3% rate (fixed nang 5 taon, o 10 taon para sa Early Bird borrowers) para sa mga qualified na low-income member at OFW na pasok sa price caps.
Step 2: ang loanable amount mo ay ang pinakamababa sa apat na numero
Hindi basta ipapahiram ng Pag-IBIG ang hiniling mo. Ang approved amount ay ang pinakamababa sa apat na ito:
- Ang halagang inaplayan mo, hanggang sa ₱10,000,000 maximum kada borrower (itinaas mula ₱6M noong May 2026).
- Loan-to-value: hanggang 95% ng appraised value para sa mga property na ₱2.5M pababa ang halaga, hanggang 90% kung lampas doon. Tandaan, nakabase ito sa appraised value. Kung mas mababa ang lumabas na appraisal kaysa sa selling price, liliit ang loan mo at ikaw ang magbabayad ng kulang nang cash.
- Capacity to pay: hindi pwedeng lumampas ang monthly amortization mo sa humigit-kumulang 35% ng gross monthly income mo.
- Ang credit at need evaluation ng Pag-IBIG.
Kung alin ang pinakamaliit, iyon ang masusunod. Para sa karamihan ng buyers, ang 35% capacity-to-pay rule, hindi ang ₱10M ceiling, ang tunay na limitasyon.
Para lang makapag-apply, kailangan mo ng hindi bababa sa 24 monthly membership savings (contributions), at hindi pwedeng lumampas ang term sa ika-70 mong kaarawan sa maturity, hanggang 30 taon ang maximum.
Step 3: ang monthly amortization factor
Kino-compute ng Pag-IBIG ang monthly payment gamit ang amortization factor kada ₱1,000 ng loan. Kasama na sa factor ang rate at term, kaya:
Monthly amortization = (loan amount ÷ 1,000) × factor
Ilang factor kada ₱1,000 (30-year term):
| Rate | Factor kada ₱1,000 (30 yrs) |
|---|---|
| 3% | 4.21604 |
| 5.75% | 5.83573 |
| 6.50% | 6.32068 |
| 9.75% | 8.59154 |
Isang worked example
Halimbawa, hihiram ka ng ₱4,500,000 sa 6.5% (5-year fixing) sa loob ng 30 taon:
- Factor para sa 6.5%/30 taon = 6.32068 kada ₱1,000.
- Monthly amortization = 4,500 × 6.32068 = ₱28,443 (principal at interest).
Hindi pa iyon ang final na figure, dahil may dalawang insurance add-on na papatong:
- Mortgage Redemption Insurance (MRI): group life cover na magbabayad ng natitirang balance kung mamatay ka o maging totally and permanently disabled, na may bisa hanggang maturity o edad 70. Ang magaspang na tantiya ay mga ₱45 plus 0.225% ng loan kada taon, na sa loan na ito ay nagdadagdag ng humigit-kumulang ₱848/month.
- Fire and Allied Perils Insurance sa property, batay sa kung alin ang mas mababa sa appraised value ng bahay o sa loan amount.
Kaya ang realistic na monthly na gastos dito ay mga ₱29,300 bago pa ang fire insurance. Para makapasa sa 35% capacity rule sa principal at interest pa lang, kakailanganin mo ng gross monthly income na humigit-kumulang ₱81,000, mas malapit sa ₱83,700 kapag isinama na ang MRI, o combined income kasama ang asawang co-borrower.
Paano mapababa ang monthly payment mo
- Pumili ng mas maikling fixing period para sa mas mababang rate, kung kaya mong tanggapin ang repricing sa hinaharap.
- Habaan ang term papunta sa 30 taon para bumaba ang monthly na halaga (mas malaki ang total interest na babayaran mo, pero mas madali kang maka-qualify).
- Maglagay ng mas malaking down payment para lumiit ang halagang ipa-finance.
- Magdagdag ng co-borrower para pagsamahin ang income at makapasa sa capacity test.
Bago ka mag-apply, patakbuhin ang numbers mo sa Pag-IBIG loan calculator, i-check kung makatwiran ang presyo ng unit gamit ang price per square metre kada lungsod na tool, at kung pinagpipilian mo ang Pag-IBIG, bangko, o developer financing, basahin ang aming paghahambing ng financing. Ang mga OFW member na mag-a-apply mula abroad ay dapat basahin ang Pag-IBIG housing loan guide para sa mga OFW. General information ito, hindi financial advice. Kumpirmahin ang kasalukuyang rates, factors, at rules nang direkta sa Pag-IBIG, dahil nagbabago ang mga ito kada circular.
Usahay morag black box ang quote sa Pag-IBIG housing loan: ihatag nimo ang presyo, balikan ka nila og monthly nga kantidad, ug dili gyud klaro giunsa nila to pagkuha o kung makatipid pa unta ka kung usbon nimo ang term. Pero kung masabtan nimo ang tulo ka butang nga gi-compute gyud sa Pag-IBIG, ang imong rate, ang imong loanable amount, ug ang imong monthly amortization, ma-compute na nimo ni sa imong kaugalingon ug mosulod ka nga nahibalo na kung unsa ang imong madahom.
Gitun-an niini nga guide ang 2026 Pag-IBIG housing loan computation nga step by step, uban ang rate tiers, ang mga factor nga naglimite kung pila ang imong mahulaman, ug usa ka worked example sa monthly amortization.
Step 1: nagdepende ang imong interest rate sa fixing period
Ang regular housing loan rate sa Pag-IBIG kay naka-tier base sa fixing period nga imong pilion. Kung mas dugay nimo i-lock ang rate una pa ni mag-reprice, mas taas ang rate. Mao ni ang 2026 tiers:
| Fixing period | Rate (kada tuig) |
|---|---|
| 1 ka tuig | 5.75% |
| 3 ka tuig | 6.25% |
| 5 ka tuig | 6.50% |
| 10 ka tuig | 7.125% |
| 15 ka tuig | 7.75% |
| 20 ka tuig | 8.50% |
| 30 ka tuig | 9.75% |
Ang mubo nga fixing period maoy naghatag sa pinakaubos nga rate pero mas sayo kang moatubang sa repricing; ang taas nga fixing period mas mahal pero sigurado ka sa rate. Gawas pa niini, ang socialized 4PH program adunay subsidized nga 3% rate (fixed og 5 ka tuig, o 10 para sa Early Bird borrowers) para sa mga qualified nga low-income member ug OFW nga sulod sa price caps.
Step 2: ang imong loanable amount mao ang pinakaubos sa upat ka numero
Dili basta ipahulam sa Pag-IBIG ang imong gipangayo. Ang approved amount mao ang pinakaubos niining upat:
- Ang kantidad nga imong gi-aplayan, hangtod sa ₱10,000,000 maximum kada borrower (gipataas gikan sa ₱6M niadtong May 2026).
- Loan-to-value: hangtod sa 95% sa appraised value para sa mga property nga ₱2.5M paubos ang bili, hangtod sa 90% kung labaw pa ato. Timan-i, base ni sa appraised value. Kung mas ubos ang mogawas nga appraisal kaysa sa selling price, mogamay ang imong loan ug ikaw ang mobayad sa kulang og cash.
- Capacity to pay: ang imong monthly amortization dili pwede molapas sa mga 35% sa imong gross monthly income.
- Ang credit ug need evaluation sa Pag-IBIG.
Kung asa ang pinakagamay, mao na ang masunod. Para sa kadaghanang buyers, ang 35% capacity-to-pay rule, dili ang ₱10M ceiling, mao ang tinuod nga limit.
Para lang maka-apply, kinahanglan ka og dili moubos sa 24 monthly membership savings (contributions), ug ang term dili pwede molapas sa imong ika-70 nga birthday sa maturity, hangtod sa 30 ka tuig ang maximum.
Step 3: ang monthly amortization factor
Gi-compute sa Pag-IBIG ang monthly payment gamit ang amortization factor kada ₱1,000 sa loan. Naa na sa factor ang rate ug term, busa:
Monthly amortization = (loan amount ÷ 1,000) × factor
Pipila ka factors kada ₱1,000 (30-year term):
| Rate | Factor kada ₱1,000 (30 yrs) |
|---|---|
| 3% | 4.21604 |
| 5.75% | 5.83573 |
| 6.50% | 6.32068 |
| 9.75% | 8.59154 |
Usa ka worked example
Ingnon ta nga mohulam ka og ₱4,500,000 sa 6.5% (5-year fixing) sulod sa 30 ka tuig:
- Factor para sa 6.5%/30 ka tuig = 6.32068 kada ₱1,000.
- Monthly amortization = 4,500 × 6.32068 = ₱28,443 (principal ug interest).
Dili pa na ang final nga figure, kay adunay duha ka insurance add-on nga mapatong:
- Mortgage Redemption Insurance (MRI): group life cover nga mobayad sa nabiling balance kung mamatay ka o mahimong totally and permanently disabled, epektibo hangtod sa maturity o edad 70. Ang banabana kay mga ₱45 plus 0.225% sa loan kada tuig, nga niining loan modugang og mga ₱848/month.
- Fire and Allied Perils Insurance sa property, base sa kung asa ang mas ubos tali sa appraised value sa balay o sa loan amount.
Busa ang realistic nga monthly nga gasto dinhi kay mga ₱29,300 una pa ang fire insurance. Para makapasar sa 35% capacity rule sa principal ug interest pa lang, kinahanglan nimo og gross monthly income nga mga ₱81,000, mas duol sa ₱83,700 kung apilon na ang MRI, o combined income uban sa imong bana o asawa isip co-borrower.
Unsaon pagpaubos sa imong monthly payment
- Pilia ang mas mubo nga fixing period para sa mas ubos nga rate, kung kaya nimo dawaton ang repricing unya.
- Palugwaya ang term padulong sa 30 ka tuig para moubos ang monthly nga kantidad (mas dako ang total interest nga imong bayran, pero mas dali kang maka-qualify).
- Dagdagi ang imong down payment para mogamay ang kantidad nga i-finance.
- Pagdugang og co-borrower para ma-combine ang income ug makapasar sa capacity test.
Una ka mag-apply, ipadagan ang imong numbers sa Pag-IBIG loan calculator, i-check kung makataronganon ang presyo sa unit gamit ang price per square metre kada siyudad nga tool, ug kung nagtimbang-timbang ka tali sa Pag-IBIG, bangko, o developer financing, basaha ang among pagtandi sa financing. Ang mga OFW member nga mag-apply gikan sa abroad angay mobasa sa Pag-IBIG housing loan guide para sa mga OFW. General information ni, dili financial advice. Kumpirmaha ang kasamtangang rates, factors, ug rules nga direkta sa Pag-IBIG, kay mausab man ni kada circular.
Frequently asked questions
What are the Pag-IBIG housing loan interest rates in 2026?
Pag-IBIG's regular rates are tiered by fixing period: 5.75% (1 year), 6.25% (3 years), 6.50% (5 years), 7.125% (10 years), 7.75% (15 years), 8.50% (20 years), and 9.75% (30 years). A shorter fixing period gives a lower rate but reprices sooner. The socialized 4PH program carries a subsidized 3% rate fixed for the first 5 years (10 for Early Bird borrowers).
How is the Pag-IBIG loanable amount determined?
Your approved loan is the lowest of four figures: the amount applied for (capped at ₱10 million), the loan-to-value (up to 95% of appraised value for properties ₱2.5M and below, 90% above), your capacity to pay (amortization not exceeding ~35% of gross income), and Pag-IBIG's credit evaluation. For most buyers the 35% capacity-to-pay rule is the binding limit.
How do you compute the Pag-IBIG monthly amortization?
Pag-IBIG uses an amortization factor per ₱1,000 of loan: monthly amortization = (loan amount ÷ 1,000) × factor. For example, a ₱4,500,000 loan at 6.5% over 30 years (factor 6.32068) = ₱28,443/month for principal and interest. Mortgage Redemption Insurance (~₱848/month here) and fire insurance are added on top, bringing it to roughly ₱29,300.
What are the requirements to qualify for a Pag-IBIG housing loan?
You need at least 24 monthly membership savings (contributions), active membership, verifiable income, and acceptable credit standing. The loan term cannot run past your 70th birthday at maturity, up to 30 years maximum. OFWs are eligible. Your monthly amortization must stay within about 35% of your gross monthly income.
Browse properties on BalayHub
See all listings →
Read next
The Maceda Law: Your Rights When You Stop Paying a Pre-Selling Property
After two years of installments the law entitles a defaulting buyer to a grace period and a refund of at least 50 percent of everything paid. How the Maceda Law works, the pasalo alternative, and the traps.
Are Condotels a Good Investment in the Philippines? (2026)
How the condotel model really works: the rental pool, the free nights, where it earns (Boracay, Mactan, Palawan), where it disappoints, and the questions that separate a sound buy from a brochure.
Pag-IBIG Housing Loan: How to Apply, Step by Step (2026)
Who qualifies for a Pag-IBIG housing loan in 2026, how much you can borrow (up to ₱6M), the exact documents, and the sequence from application to release, with the common rejection reasons.